地產代理只剩收購價值

早前有媒體報道中原地產擱置多年的上市計劃， 將有機會重啟，集團最近更邀請創辦人之一的王文彥重返董事局。當一些長期在行業內浸淫的中介人都決定上市時，這通常是行業見頂的先兆。Blackstone 在2007年上市後，隨即發生金融海嘯，而商品市場在 Glencore 上市後，亦拾級而下。

中介人搞上市見頂先兆

施永青在訪問中指出，中原上市是為了籌集資本維持市場佔有率。換句話說，上市並不是幫中原賺更多錢，而是讓中原有本錢燒錢，以維持市佔率，這徹底地反映出地產代理在水深火熱的處境。在內地競爭對手南下的同時，香港亦沾染到內地「做大做強」（爛做）的商業文化。

Q房網今年高調進軍香港，試圖用兩道板斧打入市場：第一道是減少抽頭，增加真正在前線促成交易的中介人的佣金；第二是連接線上線下的O2O平台。在一個剛剛成立及經驗不多的銷售團隊內，管理層需要花大量時間培訓在底層的銷售人員，而他們的回報便是從旗下人員的佣金中拿取抽頭。不過，隨着地產中介業漸漸成熟，組織已經毋須花這麼多時間「帶人」，原理上便應該調低抽頭。另一種做法是組織在招攬新人時，篩選得更嚴格，從而減少高層所需要投放的管理時間。再進取一點的做法，便是犧牲毛利率，務求挖走競爭對手的前線銷售人員。其實，只要肯用錢，市佔率最終亦可以推上去。Q房網的策略是不惜燒錢爭取市佔率，先「做大做強」，然後在站穩了腳後，才考慮盈利。

另一邊廂，美聯（01200）在過去五年間的營業額波動不算太大，基本上每年介乎33億元至41億元之間，但同期的成本卻一直上升，令盈利大減。例如，租金支出由2009年的2.5億元，增加至2014年的5.8億元，員工佣金回贈（staff rebate incentive），由0.5億元增加至7.4億元。美聯在過往五年的股東應佔溢利合共為8億元，而同期的營業額則為185億元，反映地產代理業的毛利率偏低。 美聯今年上半年的盈利為4000萬元，但市值卻高達22億元，單靠其盈利能力，是不足以支撐現時的市值。不過，美聯的網絡則對「貪方便」的內地地產代理，依然有點兒收購價值。大股東黃建業現時持有美聯28%的股權，而黃建業希望將美聯交棒給其女兒黃靜怡，此舉惹來多方反對。既然行業已經在走下坡，交棒又麻煩多多，是否乾脆賣盤會更簡單？

中原的股份由施永青及王文彥各自持有45%，而黃偉雄則持有餘下10%。施、王兩位創辦人當年意見不合，以致王文彥在1992年離巢。 如果王文彥反對，中原上市的過程將更加曲折。

因此，既然王文彥近日重返董事局，這次中原上市的機會相信頗大。施永青估算中原的市值約為100億元（去年8億元純利乘12倍市盈率），並希望從市場集資25億元來維持市佔率。面對Q房網這些不顧毛利率的競爭對手，中原如果單靠三位股東注資，打消耗戰必然相當吃虧。

二手冰封難養活3.7萬代理

按土地註冊處的數字顯示，本港去年的住宅樓宇買賣達到63807宗（總樓宇買賣總數為81489宗）。這相當於總住宅數量的3.4%（149萬私人住宅和40萬間居屋）。如果翻看英國樓市從上世紀八十年代至今的數據，英國在交投量最低時為3%，最高時為9%，而平均則為5.3%。高昂的交易成本及經濟不明朗等因素令樓市整體上交投量偏低。近期大量的一手盤推出，更令二手市場將近冰封，地產代理亦將重心轉移至新盤之上。現時的交投量必然難以養活3.7萬位地產中介人。

這顯示，連施老闆都話要考慮上市，可想而知情況有多壞?