Tuesday 30 October 2012

買家印花稅何「辣」之有


上周五推出的買家印花稅(BSD)一如梁班子的大部分政策,基本上是雷聲大雨點少。坊間幾乎一面倒認為此項政策是辣招,「梁粉」大拍手掌,有市場人士更預期樓價將最少下跌一成半。筆者反覆思量,想來想去也想不到此項政策何辣之有。樓市雖然短期氣氛會轉淡,但應該只會持續三四個月,情況跟兩年前推出SSD時雷同。
變相減少二手供應
買家印花稅是指非本地居民和公司買家在香港購置住宅時需要繳交15%的印花稅,其矛頭直指內地買家。新措施公布後,新盤銷情淡靜(意料中事),周末十大屋苑亦只錄得12宗成交。香港樓價於今年首9個月上升18%,但隨着內地經濟放緩,內地買家在今年升市中的重要性已經消減。
中原地產估計,內地買家在過去12個月佔新盤銷售的27%和二手樓盤的12%。據筆者了解,中原地產只是按照買家的姓氏來推算上述的數據,所以筆者不排除有高估之嫌。
去年樓市受制於按揭息率上升和政策打壓兩大因素,今年樓市雖然暢旺,但是內地客只怕並非主因,利息繼續在低水平徘徊才是重中之重的原因。關鍵是,新措施並不會令已經持有物業的業主有沽售壓力。已經買了樓的內地客並不會因為新措施而賣樓,而本地的投資者(非炒家)一旦認為低息環境持續亦不會賣樓。
如果沒有新的內地客來港買樓,樓價短期內氣氛會受到影響,但是樓市在本質上並無重大改變。因此,按揭稅是辣招,但買家印花稅卻非辣招,因為按揭稅才會令正在供樓的人士有沽售的壓力。
同時,政府延長額外印花稅反而有可能減低業主賣盤的意欲,逼大家「長線投資」,變相減少二手市場供應。新政策打擊成交似乎比打擊樓價遠為成功,地產代理目前絕對是步入寒冬,美聯(1200)股價於周一單日大跌14.5%,遠較新地(016)的5.2%和長實(001)的4.7%為多。
內地客影響力或見頂
再者,內地客在香港樓市的影響力可能已經在2010/11年見了頂。自從梁班子上場後,中聯辦治港的感覺愈來愈重。國慶日發生了沉船意外後,梁振英尾隨李剛到醫院探望傷者,而包致金退休前亦直指香港的法治制度正面臨「a storm of unprecedented ferocity」。
無論事實如何,perception is reality,內地客來港買樓是基於對香港的制度有信心,如果香港在法制上亦日漸趨近內地,南下買樓便會變得毫無意義。
審視香港樓市.之七
之六刊10月24日

Tuesday 23 October 2012

支持推行按揭稅


偷得半日閒散,拿起一本八卦雜誌,一翻,嘩,原來林鄭月娥上任三個月暴瘦15磅,絕對有資格兼職做瘦身代言人。有略懂面相的友人向筆者指出,林鄭減磅後面上雙顴不及以往飽滿,反映其權力及地位下降。
事實上,林鄭的民望信用卡亦被CY刷得差不多,而CY則自己用言語藝術玩死了自己,並沒有好好把握上任首百日建立管治威信。壓抑樓價便會得罪業主,但是不壓卻又會得罪希望上車的無殼蝸牛。新一屆政府既然喪失先機,在制定樓市政策時便可能會進退失據,因為弱勢政府較難在政策上作出任何大改動。因此,整體上筆者並不認為新政府會推出太「辣」的招數。
最近市場盛傳政府考慮加設按揭利息稅,而官員對此不願置評。按揭稅的原理是政府向銀行徵費,而銀行將此轉嫁給消費者,即間接繞過聯繫滙率加供樓人士的息。
要分析按揭稅的影響,我們可以先將買家分為兩類:用家和投資者。金管局在過去兩三年已經收緊按揭LTV,所以就算加了按揭稅,買家雖然吃力一點,但是依然供得起。
政府在2010年11月實施未脫離額外印花稅(SSD)後,炒家數目已經大減,而投資者大部分是為了保值而買樓。自從SSD落實後,樓價又升越兩成,投資者就算在交了SSD後依然有進賬。
因此,按揭稅可能會促使一部分投資者獲利離場。現時的租金回報三厘,先前買了樓的投資者隨時有四、五厘的租金回報。以按揭息率二點五厘計算,按揭稅應該要最少一厘才能發揮一定的作用。
市場失效 惟有出辣招
有評論指,政府推行按揭稅會干預自由市場。原理上,自由市場是希望高樓價會鼓勵地產商更積極賣樓。實際上,樓價高卻反令地產商囤積居奇。當自由市場的調節機制失效,政府絕對可以介入。
筆者一直強調樓價過高是源於聯繫滙率,按揭稅某程度上是直搗問題的核心,但其缺點是副作用太強。筆者覺得政府現在基本上是出口術,以按揭稅「恐嚇」市場。
坊間有評論認為樓宇增值稅和收緊按揭成數較為合適,因為按揭稅會「濫殺」置業上車的無辜市民。這兩招無疑能夠減低房地產在低息環境下作為保值資產的吸引力,卻並不會令持有樓宇的投資者出售手上的單位。因此,這兩招只能減低樓價上揚的速度,略緩其勢,但並不能從根本上改變些什麼。
整體上,筆者是支持按揭利息稅的。打個比喻,化療雖然有嚴重的副作用,但是如果患了癌症而又別無良策,就只好咬緊牙關捱過療程。接下來便要看看梁班子到底有沒有膽執行這項「辣招」。
審視香港樓市.之六
之五刊10月17日

Wednesday 17 October 2012

夾心階層置業 政策隔靴搔癢


香港有52%的家庭有自置物業,當中有六成已經供完樓,政府一旦推倒樓價,便一定會令這批業主(及地產商)不滿。同時,社會上的年輕人(除了極少數以外)幾乎都沒有置業的希望。政府在制定房屋政策時,兩邊都不能得罪,尤其梁振英現時是弱勢政府。因此,政府的解決方法是提供特別政策,盡量幫助夾心階層「上車」。置安心、港人港地和復建居屋都是從這種思路中想出來的。
梁氏紙老虎 沒膽壓樓價
原理上,政府這種做法並沒有錯。不過,鑑於梁振英未必有主要的大地產商支持,所以這些政策較難大規模地落實,因此實際上並不會左右樓市。
在民望低沉之時,「扮做嘢」亦可能是一個權宜之計。由於牽涉太多利益團體,筆者認為梁振英只是個紙老虎,根本沒膽推倒樓價。梁班子每次推出新政策,樓價可能會「應酬式」地跌一下,而隔兩、三個月後積累起來的購買力又會將樓價推高。只要不觸及聯繫滙率,大部分的政策長遠只會對樓價有輕微影響。
置安心於曾蔭權任內提出,被評為「長官意志下的產物」,到了梁振英手中則由租轉售,原理上跟居屋相似。首個位於青衣的置安心計劃約有1000個單位,預計明年年初可以預售樓花。餘下的四個項目提供約4000個單位以折扣價出售,幫助月入低於4萬元的家庭。置安心數額少,而且供應需時,相信影響不大。
梁振英在9月初宣布,將在啟德兩塊地皮中加入港人港地條款,將於明年首季拍賣。
梁在政綱中指港人港地只會在「住宅市場過熱」時才實行,但同時卻並無界定什麼是「過熱」,所以此項政策的透明度實在是極低。這兩幅地皮只屬試行性質,而且合共才供應1100個單位。
在內地客目前佔新盤不足兩成的情況下,如果香港政府真的全面實行港人港地,港人港地的新盤可能會打個八折九折。
香港樓價高的主因是低利息,內地客的北水南下只是次要。再者,這批港人港地由地皮變成真正的樓宇供應亦需時不短。
政府自1978年推出居屋,一直到2002年樓價低迷時擱置,到了曾蔭權任內最後一份施政報告才重推上馬,協助月入低於3萬元的家庭置業。當時的計劃是提供實用面積約四、五百呎的單位,由2016/17年起四年提供1.7萬個單位,而首批單位將於2014/15年預售。
實行需時 供應不多
「梁十招」則推出天水圍天頌苑800個居屋貨尾單位(最快明年初)及於啟德建500個居屋單位(預期將於2017年落成)。由明年起,政府將每年容許5000個白表家庭免補地價購買二手居屋 ,以圖活化居屋市場。
由此可見,政府大部分幫助夾心階層「上車」的政策一則實行需時,二則供應的單位不多,所以實際影響未必太大。上述政策只能幫助少數夾心階層人士置業,其效用只屬隔靴搔癢。
筆聞集下星期會再淺析樓市整體的中長期供應。
審視香港樓市.之五
之四刊10月10日

Tuesday 9 October 2012

遏抑樓價須由聯滙着手


高盛最近發表一份研究報告,審視2008年金融海嘯後各項資產的回報,其中名列前茅的皆是不太受歐美經濟放緩拖累,但又受惠於環球央行「放水」的資產,如白銀、瑞典和加拿大房地產,又或是東南亞股市等;香港樓價飆升的主因並非源於供應短缺,而是聯繫滙率令利率持續偏低,這情況跟上述的資產相若。在淺析了流動性和人口變化後,本欄是次探討政策如何左右樓市。
香港政府在樓市上的政策大致上可以分為三類:①控制需求、②刺激供應、③規管新盤銷售。控制需求其實亦離不開兩招,就是印花稅和限制按揭成數(LTV),印花稅增加了炒家的成本,對打擊短期炒賣非常有效,反映住宅短炒的摸貨註冊個案已連續三季只有十多宗的水平徘徊。
出虛招有利執政者
金管局則以維持金融體系穩健性為由,試圖限制買樓人士的借貸水平,這並不能扭轉因為低息而流入樓市的資金,只是略略打壓其勢頭而已。
這兩項政策在推出時的確令樓價回調,因為炒賣資金幾乎被趕出私人住宅市場;但這長遠卻令樓市的升勢更穩固,更難大跌,因為買家的防守能力非常強。
在過去兩年,平均新批核貸款的LTV只為約50%,即樓價要下跌最少一半,這批買家才會淪為負資產。就算樓價在短期內下跌二、三成,買家亦未必有太大壓力需要沽售物業。
聯繫滙率令投資者為了保值而買樓,這種需求之大,並非單單是政府增加供應便能應付。
今年6月,任總撰文指出可以檢討聯滙,但政府則稱聯滙在過去30年行之有效。
事實上,政府如果真的要推翻聯滙,亦將在投資者最意想不到的時候執行,以防炒家圖利。
港元在1983年大幅貶值,於一個半工作天內兌美元急跌15%,港府推出聯滙只是穩定滙價的權宜之計,問題是,美國和香港的經濟周期未必同步,在90年代初及金融海嘯過後,聯滙令香港的資產價格急升,直接影響民生穩定,有違國家領導人建設和諧社會的宏願。
梁振英上任未幾已經淪為弱勢政府,恐怕難以在政策上作出任何大變動,更遑論廢除聯滙。
既然聯滙才是樓價上升的主因,如果筆者設身處地,便會不斷推出如「梁十招」等的虛招,扮勤政愛民,一直等到樓價回調時,便撲出來領功。不合理的情況,通常不能永遠地持續下去。
供樓負擔比率過高
香港2011年的家庭入息中位數為20200元,終於返回1997年的水平。香港在過去十年依然未能走出經濟轉型的困局,中產家庭的收入增長不大,預期未來的增幅亦不大。
家庭收入由2006年至今升近兩成,但是樓價卻翻了一番;以供樓負擔比率計算,則由2006年的35%,升至目前的50%;在收入年均增幅可能不到5%的前提下,50%的供樓負擔比率絕對是過高。
審視香港樓市.之四,之三刊10月3日

Tuesday 2 October 2012

樓市非因供應少而上升


《筆聞集》一連數星期審視香港樓市,上星期淺析了為何QE3的影響有限,本星期則從人口增長的角度看樓價。
樓價由2006年至今已經翻了一番,而有不少分析皆指此是供應短缺所至。對此,筆者不敢苟同。
香港以往是英國的殖民地,每逢中國局勢混亂,內地便會有大量人湧至香港,令人口以及住屋需求激增。回歸之後,人口增長的速度基本上大致穩定。董建華在任時,香港人口增加了約30萬人,到了曾蔭權時期情況亦相若。董建華主政時,私人樓宇的每年平均供應將近3萬,但曾蔭權奉行高地價政策,他任內平均每年的私樓供應僅為1萬4千,足足跌了一半。因此,有評論認為樓價升是供應短缺所至。
保值買樓造就貨幣問題
筆者認為樓價過高主要是個貨幣問題,而並非供應問題。在回歸後的15年,香港人口大約每年增加約4萬5千人,即相當於約1萬6千戶。公私營樓宇兩者合共每年的平均供應,在董建華時期為7萬多,到了曾蔭權在任時亦有2萬7千,絕對足以應付人口增長。現在的情況是低息環境製造了一批人(非用家)為了保值而買樓,所以單靠增加供應並不能解決問題。內地樓宇的空置率高(供應超出用家需求),但由於央行不斷印銀紙,所以樓價依然高踞不下,這同樣亦是個貨幣問題。
展望將來,雖然香港出生率低,但是由於每日批出150個單程證,預期每年的淨遷移人數約為4萬人。政府統計處推測2021年的人口將上升至766萬人,假如屆時平均每戶有2.8人,這便相當於未來十年平均每年增加約2.1萬戶,比先前略略增加。
隨着戰後「嬰兒潮」出生的一代步入退休年齡,香港65歲以上的人口預計將從2011年的91萬人升至2021年的146萬,屆時65歲以上的人口將佔整體人口近兩成。
按理這會對樓市造成持續的沽壓,因為不少退休人士會將手持的單位沽出,換成一個較細的單位,又或者是返回內地生活。這或多或少會減輕人口增加的壓力,不過整體上對樓價的影響不大。
審視香港樓市.之三.之二刊9月26日