香港有52%的家庭有自置物業，當中有六成已經供完樓，政府一旦推倒樓價，便一定會令這批業主（及地產商）不滿。同時，社會上的年輕人（除了極少數以外）幾乎都沒有置業的希望。政府在制定房屋政策時，兩邊都不能得罪，尤其梁振英現時是弱勢政府。因此，政府的解決方法是提供特別政策，盡量幫助夾心階層「上車」。置安心、港人港地和復建居屋都是從這種思路中想出來的。
梁氏紙老虎 沒膽壓樓價
原理上，政府這種做法並沒有錯。不過，鑑於梁振英未必有主要的大地產商支持，所以這些政策較難大規模地落實，因此實際上並不會左右樓市。
在民望低沉之時，「扮做嘢」亦可能是一個權宜之計。由於牽涉太多利益團體，筆者認為梁振英只是個紙老虎，根本沒膽推倒樓價。梁班子每次推出新政策，樓價可能會「應酬式」地跌一下，而隔兩、三個月後積累起來的購買力又會將樓價推高。只要不觸及聯繫滙率，大部分的政策長遠只會對樓價有輕微影響。
置安心於曾蔭權任內提出，被評為「長官意志下的產物」，到了梁振英手中則由租轉售，原理上跟居屋相似。首個位於青衣的置安心計劃約有1000個單位，預計明年年初可以預售樓花。餘下的四個項目提供約4000個單位以折扣價出售，幫助月入低於4萬元的家庭。置安心數額少，而且供應需時，相信影響不大。
梁振英在9月初宣布，將在啟德兩塊地皮中加入港人港地條款，將於明年首季拍賣。
梁在政綱中指港人港地只會在「住宅市場過熱」時才實行，但同時卻並無界定什麼是「過熱」，所以此項政策的透明度實在是極低。這兩幅地皮只屬試行性質，而且合共才供應1100個單位。
在內地客目前佔新盤不足兩成的情況下，如果香港政府真的全面實行港人港地，港人港地的新盤可能會打個八折九折。
香港樓價高的主因是低利息，內地客的北水南下只是次要。再者，這批港人港地由地皮變成真正的樓宇供應亦需時不短。
政府自1978年推出居屋，一直到2002年樓價低迷時擱置，到了曾蔭權任內最後一份施政報告才重推上馬，協助月入低於3萬元的家庭置業。當時的計劃是提供實用面積約四、五百呎的單位，由2016／17年起四年提供1.7萬個單位，而首批單位將於2014／15年預售。
實行需時 供應不多
「梁十招」則推出天水圍天頌苑800個居屋貨尾單位（最快明年初）及於啟德建500個居屋單位（預期將於2017年落成）。由明年起，政府將每年容許5000個白表家庭免補地價購買二手居屋 ，以圖活化居屋市場。
由此可見，政府大部分幫助夾心階層「上車」的政策一則實行需時，二則供應的單位不多，所以實際影響未必太大。上述政策只能幫助少數夾心階層人士置業，其效用只屬隔靴搔癢。
筆聞集下星期會再淺析樓市整體的中長期供應。
審視香港樓市．之五
之四刊10月10日
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