高盛最近發表一份研究報告，審視2008年金融海嘯後各項資產的回報，其中名列前茅的皆是不太受歐美經濟放緩拖累，但又受惠於環球央行「放水」的資產，如白銀、瑞典和加拿大房地產，又或是東南亞股市等；香港樓價飆升的主因並非源於供應短缺，而是聯繫滙率令利率持續偏低，這情況跟上述的資產相若。在淺析了流動性和人口變化後，本欄是次探討政策如何左右樓市。
香港政府在樓市上的政策大致上可以分為三類：①控制需求、②刺激供應、③規管新盤銷售。控制需求其實亦離不開兩招，就是印花稅和限制按揭成數（LTV），印花稅增加了炒家的成本，對打擊短期炒賣非常有效，反映住宅短炒的摸貨註冊個案已連續三季只有十多宗的水平徘徊。
出虛招有利執政者
金管局則以維持金融體系穩健性為由，試圖限制買樓人士的借貸水平，這並不能扭轉因為低息而流入樓市的資金，只是略略打壓其勢頭而已。
這兩項政策在推出時的確令樓價回調，因為炒賣資金幾乎被趕出私人住宅市場；但這長遠卻令樓市的升勢更穩固，更難大跌，因為買家的防守能力非常強。
在過去兩年，平均新批核貸款的LTV只為約50%，即樓價要下跌最少一半，這批買家才會淪為負資產。就算樓價在短期內下跌二、三成，買家亦未必有太大壓力需要沽售物業。
聯繫滙率令投資者為了保值而買樓，這種需求之大，並非單單是政府增加供應便能應付。
今年6月，任總撰文指出可以檢討聯滙，但政府則稱聯滙在過去30年行之有效。
事實上，政府如果真的要推翻聯滙，亦將在投資者最意想不到的時候執行，以防炒家圖利。
港元在1983年大幅貶值，於一個半工作天內兌美元急跌15%，港府推出聯滙只是穩定滙價的權宜之計，問題是，美國和香港的經濟周期未必同步，在90年代初及金融海嘯過後，聯滙令香港的資產價格急升，直接影響民生穩定，有違國家領導人建設和諧社會的宏願。
梁振英上任未幾已經淪為弱勢政府，恐怕難以在政策上作出任何大變動，更遑論廢除聯滙。
既然聯滙才是樓價上升的主因，如果筆者設身處地，便會不斷推出如「梁十招」等的虛招，扮勤政愛民，一直等到樓價回調時，便撲出來領功。不合理的情況，通常不能永遠地持續下去。
供樓負擔比率過高
香港2011年的家庭入息中位數為20200元，終於返回1997年的水平。香港在過去十年依然未能走出經濟轉型的困局，中產家庭的收入增長不大，預期未來的增幅亦不大。
家庭收入由2006年至今升近兩成，但是樓價卻翻了一番；以供樓負擔比率計算，則由2006年的35%，升至目前的50%；在收入年均增幅可能不到5%的前提下，50%的供樓負擔比率絕對是過高。
審視香港樓市．之四，之三刊10月3日
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