買家印花稅何「辣」之有

上周五推出的買家印花稅（BSD）一如梁班子的大部分政策，基本上是雷聲大雨點少。坊間幾乎一面倒認為此項政策是辣招，「梁粉」大拍手掌，有市場人士更預期樓價將最少下跌一成半。筆者反覆思量，想來想去也想不到此項政策何辣之有。樓市雖然短期氣氛會轉淡，但應該只會持續三四個月，情況跟兩年前推出SSD時雷同。

變相減少二手供應

買家印花稅是指非本地居民和公司買家在香港購置住宅時需要繳交15%的印花稅，其矛頭直指內地買家。新措施公布後，新盤銷情淡靜（意料中事），周末十大屋苑亦只錄得12宗成交。香港樓價於今年首9個月上升18%，但隨着內地經濟放緩，內地買家在今年升市中的重要性已經消減。

中原地產估計，內地買家在過去12個月佔新盤銷售的27%和二手樓盤的12%。據筆者了解，中原地產只是按照買家的姓氏來推算上述的數據，所以筆者不排除有高估之嫌。

去年樓市受制於按揭息率上升和政策打壓兩大因素，今年樓市雖然暢旺，但是內地客只怕並非主因，利息繼續在低水平徘徊才是重中之重的原因。關鍵是，新措施並不會令已經持有物業的業主有沽售壓力。已經買了樓的內地客並不會因為新措施而賣樓，而本地的投資者（非炒家）一旦認為低息環境持續亦不會賣樓。

如果沒有新的內地客來港買樓，樓價短期內氣氛會受到影響，但是樓市在本質上並無重大改變。因此，按揭稅是辣招，但買家印花稅卻非辣招，因為按揭稅才會令正在供樓的人士有沽售的壓力。

同時，政府延長額外印花稅反而有可能減低業主賣盤的意欲，逼大家「長線投資」，變相減少二手市場供應。新政策打擊成交似乎比打擊樓價遠為成功，地產代理目前絕對是步入寒冬，美聯（1200）股價於周一單日大跌14.5%，遠較新地（016）的5.2%和長實（001）的4.7%為多。

內地客影響力或見頂

再者，內地客在香港樓市的影響力可能已經在2010／11年見了頂。自從梁班子上場後，中聯辦治港的感覺愈來愈重。國慶日發生了沉船意外後，梁振英尾隨李剛到醫院探望傷者，而包致金退休前亦直指香港的法治制度正面臨「a storm of unprecedented ferocity」。

無論事實如何，perception is reality，內地客來港買樓是基於對香港的制度有信心，如果香港在法制上亦日漸趨近內地，南下買樓便會變得毫無意義。

審視香港樓市．之七

之六刊10月24日