政府推出BSD後，樓市氣氛急速冷卻，十大屋苑周末只有10宗成交。不過，BSD畢竟是擋不住在低息環境下四處遊走的資金，所以筆者實在不敢過早看淡樓市。在中短期而言，分析樓市主要看資金流向，長期走勢則離不開需求和供應。
政府平整土地一般需時數年，地產商由建築設計到蓋好樓房又需時數年。因此，筆者認為，政府的責任是確保土地供應能夠滿足人口增長和用家的需求，遏抑樓價須由聯繫滙率脫鈎和按揭稅等政策着手，而不是靠增加土地供應。
政府統計處推測2021年的人口將上升至766萬人，假如屆時平均每戶有2.8人，這便相當於未來十年平均每年增加約2.1萬戶。因此，梁班子最低限度要確保每年有2.1萬個公私營單位供應，實際上這亦不難達到（至少曾蔭權做到了）。
供應正常化仍需時
最近，發展局指，香港政府的2100多公頃土地儲備只有391.5公頃（相當於15個太古城的面積）可興建住宅，當中有18.9公頃已納入2012/13年的勾地表。以太古城有1.3萬個單位計算，這391.5公頃粗略估計可提供19萬個單位，足以應付未來9年需求。這還未計及市區重建和農地轉換用途等措施將帶來的額外供應。
再者，港府正在開拓土地，建立土地儲備，其中洪水橋新發展區有790公頃；東涌新市鎮有287公頃。按道理，只要香港不陸沉，我們是有足夠土地應付人口增長。
根據政府的資料顯示，香港目前有近1400幢空置工廈，當中有700幢位於市區。港府的活化工廈計劃容許15年樓齡的工廈免補地價整幢改裝為住宅出租，希望可以暫時增加樓宇供應。政策推出後，工廈交投轉趨活躍，成交價亦穩步上升。
不過，活化工廈在執行上有兩大問題：1）工廈的先天設計要改建為住宅並不容易（例如窗戶及透光度不足）；2）工廈業權分散，而活化工廈則需要單一業權。因此，筆者對此項過渡性政策的成效存疑，香港樓宇供應正常化只怕是兩三年後的事。
美國聯儲局承諾維持低利率至2015年，香港的貨幣基礎不斷增加，而金管局則會以不同的招數限制新增的流動性走進樓市。自QE3推出後，聯儲局的資產負債表反而輕微縮小了，QE3可能暫時是心理作用大於實際作用，而且QE的功效通常是一次比一次弱。
因此，筆者的結論是樓價會繼續上升，但又未必有大升的條件，可能是多升一兩成而已。不過，要賺這一兩成的升幅卻是火中取栗，先是有政策風險（如按揭稅），又有印花稅逼你變成長期投資者，萬一外圍環境有什麼轉變，資金更可能大規模流走。如此兇險，無謂冒險。
審視香港樓市．之八（完）
之七刊10月31日
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