支持推行按揭稅

偷得半日閒散，拿起一本八卦雜誌，一翻，嘩，原來林鄭月娥上任三個月暴瘦15磅，絕對有資格兼職做瘦身代言人。有略懂面相的友人向筆者指出，林鄭減磅後面上雙顴不及以往飽滿，反映其權力及地位下降。

事實上，林鄭的民望信用卡亦被CY刷得差不多，而CY則自己用言語藝術玩死了自己，並沒有好好把握上任首百日建立管治威信。壓抑樓價便會得罪業主，但是不壓卻又會得罪希望上車的無殼蝸牛。新一屆政府既然喪失先機，在制定樓市政策時便可能會進退失據，因為弱勢政府較難在政策上作出任何大改動。因此，整體上筆者並不認為新政府會推出太「辣」的招數。

最近市場盛傳政府考慮加設按揭利息稅，而官員對此不願置評。按揭稅的原理是政府向銀行徵費，而銀行將此轉嫁給消費者，即間接繞過聯繫滙率加供樓人士的息。

要分析按揭稅的影響，我們可以先將買家分為兩類：用家和投資者。金管局在過去兩三年已經收緊按揭LTV，所以就算加了按揭稅，買家雖然吃力一點，但是依然供得起。

政府在2010年11月實施未脫離額外印花稅（SSD）後，炒家數目已經大減，而投資者大部分是為了保值而買樓。自從SSD落實後，樓價又升越兩成，投資者就算在交了SSD後依然有進賬。

因此，按揭稅可能會促使一部分投資者獲利離場。現時的租金回報三厘，先前買了樓的投資者隨時有四、五厘的租金回報。以按揭息率二點五厘計算，按揭稅應該要最少一厘才能發揮一定的作用。

市場失效 惟有出辣招

有評論指，政府推行按揭稅會干預自由市場。原理上，自由市場是希望高樓價會鼓勵地產商更積極賣樓。實際上，樓價高卻反令地產商囤積居奇。當自由市場的調節機制失效，政府絕對可以介入。

筆者一直強調樓價過高是源於聯繫滙率，按揭稅某程度上是直搗問題的核心，但其缺點是副作用太強。筆者覺得政府現在基本上是出口術，以按揭稅「恐嚇」市場。

坊間有評論認為樓宇增值稅和收緊按揭成數較為合適，因為按揭稅會「濫殺」置業上車的無辜市民。這兩招無疑能夠減低房地產在低息環境下作為保值資產的吸引力，卻並不會令持有樓宇的投資者出售手上的單位。因此，這兩招只能減低樓價上揚的速度，略緩其勢，但並不能從根本上改變些什麼。

整體上，筆者是支持按揭利息稅的。打個比喻，化療雖然有嚴重的副作用，但是如果患了癌症而又別無良策，就只好咬緊牙關捱過療程。接下來便要看看梁班子到底有沒有膽執行這項「辣招」。

審視香港樓市．之六

之五刊10月17日