《筆聞集》一連數星期審視香港樓市，上星期淺析了為何QE3的影響有限，本星期則從人口增長的角度看樓價。
樓價由2006年至今已經翻了一番，而有不少分析皆指此是供應短缺所至。對此，筆者不敢苟同。
香港以往是英國的殖民地，每逢中國局勢混亂，內地便會有大量人湧至香港，令人口以及住屋需求激增。回歸之後，人口增長的速度基本上大致穩定。董建華在任時，香港人口增加了約30萬人，到了曾蔭權時期情況亦相若。董建華主政時，私人樓宇的每年平均供應將近3萬，但曾蔭權奉行高地價政策，他任內平均每年的私樓供應僅為1萬4千，足足跌了一半。因此，有評論認為樓價升是供應短缺所至。
保值買樓造就貨幣問題
筆者認為樓價過高主要是個貨幣問題，而並非供應問題。在回歸後的15年，香港人口大約每年增加約4萬5千人，即相當於約1萬6千戶。公私營樓宇兩者合共每年的平均供應，在董建華時期為7萬多，到了曾蔭權在任時亦有2萬7千，絕對足以應付人口增長。現在的情況是低息環境製造了一批人（非用家）為了保值而買樓，所以單靠增加供應並不能解決問題。內地樓宇的空置率高（供應超出用家需求），但由於央行不斷印銀紙，所以樓價依然高踞不下，這同樣亦是個貨幣問題。
展望將來，雖然香港出生率低，但是由於每日批出150個單程證，預期每年的淨遷移人數約為4萬人。政府統計處推測2021年的人口將上升至766萬人，假如屆時平均每戶有2.8人，這便相當於未來十年平均每年增加約2.1萬戶，比先前略略增加。
隨着戰後「嬰兒潮」出生的一代步入退休年齡，香港65歲以上的人口預計將從2011年的91萬人升至2021年的146萬，屆時65歲以上的人口將佔整體人口近兩成。
按理這會對樓市造成持續的沽壓，因為不少退休人士會將手持的單位沽出，換成一個較細的單位，又或者是返回內地生活。這或多或少會減輕人口增加的壓力，不過整體上對樓價的影響不大。
審視香港樓市．之三．之二刊9月26日
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