QE3最多推高樓價一成

筆者周末百無聊賴，拿起《壹週刊》一看，封面大字標題寫着「炒爆QE3」，充分反映大家「未出發先興奮」的心情。該文指，有業主陸續封盤反價，而亦有準買家被逼「恐慌性上車」。在資訊泛濫的年代，從各則新聞中理出頭緒才是關鍵。

因此，《筆聞集》希望一連數星期，逐一審視影響香港樓市的主要因素，嘗試從中推理出一些中期的趨勢。本星期，筆聞集會繼續淺析流動性的影響。

從環球局勢來看，QE3的確是利好香港樓市，但是我們千萬不能高估它的威力。美國推出QE1的前兩個星期，美股升了4%，而在公布QE1後的一個月中升了10%。

到了QE2，美股兩星期前升2%，一個月後升3%。而其後的OT（Operation Twist，扭曲操作），美股之前升1%，之後升3%。現在的QE3，美股之前升了1%。QE1減輕了金融系統崩潰的風險，QE2和OT都是將長息壓低，而QE3則企圖通過穩住樓價而改善就業情況。

QE影響每況愈下

基本上，每一次QE的「藥效」都較上一次低。QE1推出時，香港的確錄得淨資金流入情況，但是到了QE2已經沒有淨資金流入，所以QE3並不代表國際資金會大量流入本港。

亦有投資者認為，QE3會令美金轉弱，間接令樓價上升。不過，日本十幾年來不斷做QE，日圓卻不斷升。就中期而言，筆者並不肯定QE3會否令美元轉弱。高盛將現時的股市反彈冠名為defensive rally（保守反彈），因為上升的股份以高質素藍籌股為多，投資者整體上並不算進取。

在過往數年，內地買家是香港樓市升勢的一大生力軍。不過，鑑於內地樓市和股市都半死不活，出口和經濟相繼放緩，再加上要取得貸款並不容易，最近數月內地南下買樓的資金亦相應減少。

原先最多內地人投資的九龍西，最近交投轉趨淡靜，連珠寶鐘表錶消費亦大為減弱。這不多不少也紓緩了樓價上升的壓力。

從流動性的角度而言，香港較為重要的因素有兩個：第一是香港銀行體系與內地的互動，而第二就是金管局的措施。

內地與香港銀行體系的互動會左右港元的流動性。先前當大家預期人民幣升值，存款戶有更大的誘因持有人民幣，而內地企業亦更熱中來香港借港幣，這兩者令港元緊缺。香港銀行業的港元存貸比率由2009年10月的69%升至2011年9月的87%，在兩年內升18個百分點。當時香港銀行除了打存款戰，「息誘」港幣存款之外，亦同時調升按揭利率。按揭利率在2011年於半年內升近150點子（由1.2%升至2.7%），令樓市一度回軟。

港元存貸比高 流動性受限

踏入2012年，內地經濟開始放緩，投資者對人民幣升值預期大減，令上述機制略為逆轉。港元存貸比率稍稍回落至2012年7月的84%，按揭利率亦跌至2.2%。筆者預期內地經濟或許會在第四季稍為回穩，主要是因為有更多投資項目上馬，但是出口減速的格局依然難以改變。在如此半天吊的情況下，港元存貸比率和按揭利率應該不會大變。

翻看金管局過去數次的措施，其目的不外乎是限制銀行體系中的多餘流動性流進樓市，在招數上大致上離不開限制LTV，以確保一旦樓價下跌，銀行業依然穩健。

在如此保守的監管之下，就算樓市下跌，買家亦有一定的防守能力，沽貨壓力未必很大，較難出現如1997至2003年的大量銀主盤或負資產。

總括而言，QE3比QE1和QE2的「藥效」低，內地南下買樓的資金減少，港元存貸比率依然偏高，再加上金管局的新措施，QE3就算利好香港樓市亦可能影響有限。

再者，樓價由年初至今已經升近15%，這或多或少已經反映了一部分QE3的影響。QE3就算能夠短期刺激樓價，中期的影響未必是那麼大。筆者個人的預測是，QE3最多只能將香港樓價推高一成，所以仔細分析其他因素可能更為重要。

審視香港樓市．之二．之一刊9月19日