QE3有利香港樓市

萬眾期待的QE3終於出場了，投資者初步預期美國聯儲局總共會買入7500億美元MBS，一直買到失業率跌至7%以下。在剛剛過去的周末，香港十大屋苑共錄得32宗成交，樓市又開始熾熱起來。金管局的措施只能在其職權範圍允許下限制一部分的流動性湧入樓市，但是卻沒有扭轉大局的能力。本欄將連續數周從不同角度逐一分析樓市去向，而本星期則由流動性開始。

為保值而買樓

2011年年初，貝南奇說會維持超低息至2013年中；到了今年年初又改口說會維持至2014年年底；而現時則會延長至2015年年中。由於有聯繫滙率的限制，這令香港亦長期處於低息狀態。當然，利息低並不一定會令樓價升。

事實上，日本低息了十幾年，但是房地產依然可以一直跌價（美國此刻的情況亦相似），因為大家在通縮期依然會擁抱現金。新增的流動性要因為有通脹，同時融資成本低廉，方才會擁抱風險資產。

當利息比通脹低，形成負利率，樓市普遍都會大升。九十年代初的負利率令樓價一直升至97年。在過去幾年，內地的樓市可以在空置率高企之時依然能夠節節上升，因為人行不斷印錢，房地產間接取代了貨幣，成為民間儲存財富的方式之一。就算增加供應，樓價亦並不一定會回落，這種因為保值而買樓的需求可以是源源不絕的。

對港股影響大於樓市

香港7月的通脹僅為1.6%，從5月份及6月份的4.3%及3.7%持續回落。在過去幾年，香港經歷了輸入性通脹，即在內地食用品本身升價的同時，人民幣而兌港幣升值。鑑於中國經濟放緩，漸漸步入通縮，內地8月通脹已經跌至2%，而食品價格大致穩定，人民幣亦停止升值。就算超低息環境維持較長時間，通脹降溫相信會減低對樓價的影響。

資產能夠因為資金湧入而升價，亦能因為資金唾棄而跌價。筆者認為QE3對香港股市的影響會大於樓市，因為短線的買賣樓宇要付高昂的印花稅，大大削弱了房地產的流動性。基於QE3而入市炒樓者，不能不仔細考慮如何離場。在內地經濟放緩，本地消費疲弱的情況下，地產股亦不失為一個短炒的好選擇。執筆時，長實（001）和新地（016）股價分別較月初升8%和12%，跑贏恒指的6%升幅。

整體而言，QE3的確是對樓市有利，但是我們亦千萬別高估其影響。

審視香港樓市．之一