强弩之末──繼續看淡香港樓市

筆者在4月27日的拙作「高處不勝寒：香港樓市將調整」中預期，香港樓市已經暫時見頂，而且在未來6至12個月可能會調整兩成（回到2010年年初的水平）；樓價在3月、4月因為銀行加按揭息率而升勢暫緩，但到5月又因為賣地成績理想、氣氛轉好而繼續上升。

中原指數上周升穿100點的心理關口，由2008年年底至今，累計有七、八成升幅。除了豪宅錄得不錯的升幅之外，連元朗、天水圍，甚至是離島等地區的樓市都大旺，情況令人擔憂。踏入6月，筆者傾向相信樓市已經是强弩之末。

首先，5月的升市只是乾升，成交量不多。翻看5月拍賣數幅地皮的紀錄，面積及金額都偏細，對後市指標性不大，其中只有司徒拔道的豪宅地皮較為像樣，由新地（016）以45億元投得（呎價24829元）。就算賣地成績理想，地產股在5月的表現亦頗為疲弱。上周波老道地皮以116.5億元拍出，呎價約27000元，屬市場預期下限。地產商態度亦明顯地較為審慎，競投財團不多，結果拍賣官在三口價後便把承價調低，氣氛一般。

按息還會上升

睇好一方經常引用的論據是，香港樓市已經由700萬人的市場變成14億人的市場，一手盤買家有將近三成是內地客，樓價在供不應求下當然升不停。我們印象中的內地買家是帶着一箱箱現金到香港買樓，毋須按揭，一買就是十數個單位；在內地現在資金緊絀下，我很懷疑內地買家是否依舊是如此水頭充足。「四叔」李兆基在恒地（012）股東會中更表示，內地銀根緊絀，暗息（從地下錢莊或私人借貸等渠道借錢）高，可能令內地買家減少。

同時，樓市的政策風險漸漸增加。以前，政策風險是指政府以行政指令壓止炒風，一直以來，我們都認為政府不會改變高地價政策，新招推出，樓價亦只會原地踏步數月便再穩步上升，政策風險不大；不過，金管局於上周五再次收緊銀行按揭成數，現在的政策風險已經蔓延至樓按信貸方面。港元存貸比率已經升至82%，新一輪的存款爭奪戰剛剛開始，按息未來應該還有上升空間。

有睇好樓市者認為，南下來港的內地客和本港有實力的投資者都是拿着一箱箱現金買樓。對此，筆者不敢苟同。如果筆者炒樓，我第一件事便是去銀行做按揭（尤其現在息口又低），擴大投資回報。要留意的是，樓宇按揭額由2000至06年一直變動不大，由2007年至今卻大升近五成。

資產價格跟信貸收放通常有莫大關係，目前樓市的升市某程度上亦是由信貸推動。按揭大升有幾個原因，其中一個是當銀行由巴塞爾I轉往巴塞爾II時，按揭由於有抵押品，理論上風險系數較低，所以資本需求較少。低息環境亦減低令資金成本，增加炒家和投資者借錢買貨的意欲。

在買家卻步、銀行收緊樓按（加按息和減成數），以及地產商趕沽貨三大因素夾擊之下，要睇好香港樓市實在是愈來愈難。