左右一手樓溢價的因素

香港樓市真是個奇特的市場，有不少全球獨有的怪現象。筆者曾經讀到一篇耐人尋味的新聞，就是某人於2009年在香港買新樓，持貨至十一年沽售時居然要虧損！

作為投資者，我們必須引以為戒，要提防一手的樓溢價。記得一兩年前，新樓溢價可以高達五成，而最近溢價已經大幅降低。在外國，新舊樓之間的溢價是較少如此般大上大落，這幾乎是個香港特有的現象。

內地客拉闊新盤溢價

從消費者的角度來看，新貨品通常較舊貨品值錢（古董除外），因為後者有折舊。不過，現時的建築技術令樓宇的壽命長達幾十年，美孚新邨第一期是在1968年入伙，至今已經四十四年，所以單單是舊樓的折舊是難以解釋一手樓的溢價。

有人認為溢價是由於現時不少新樓都有豪華的會所和休閒設施，令呎價較舊樓高，但其實舊樓的發水程度一般亦較新樓低。因此，依筆者拙見，單單以折舊和會所設施解釋新舊樓之間的溢價未必夠全面。

筆者認為溢價的其中一個原因是內地客，目前一手樓市場已經有近三成買家是內地客。在內地，發展商由買地到賣樓的速度極快，時有粗製濫做之嫌，十年樓齡的單位可能已經較為殘舊。由於內地樓宇折舊率較高，內地客因而偏愛新樓，較少涉足二手市場。當中國經濟現時放緩，內地豪客無復當年勇時，新樓溢價近期亦相應地減少。

發展商於2011年在一手市場也算是活躍。樓市在2009年重拾升勢，到2011年見頂回落，地產商近期盡量散貨，企圖日後再捕捉低位買地。他們寧願盡快把資金回籠，而並不在乎把每一分錢都賺盡，令新盤定價較以往保守。在樓市整體氣氛頗弱之際，降低新樓溢價散貨是理所當然的策略。發展商亦大舉提高經紀佣金，令一手盤的成交crowd out二手盤。

同時，現時二手市場的業主持貨能力較強，一般家庭的負債比率遠較97年為低，所以業主因為急於救售而大幅劈價的機會不高。在二手市場暫時並無重大的沽售壓力的情況下，其價格較一手市場略為「硬淨」亦是合情合理。當內地客減少，在地產商散貨和二手市場持貨能力較強的情況下，新樓溢價下跌是理所當然的事。

其實，新樓盤定價跟新股上市相若。新樓盤先是起一個有氣勢的中文名，改一個沒人曉得讀的英文名，建一個富麗堂皇的大堂，無論是任何地區都標籤為豪宅，把新樓的溢價盡量提高。

新盤新股同出一轍

新股上市，亦是要先篇一個漂亮的企業故事，再用會計技巧化個妝。不過，又有多少公司在上市後卻被投資者發現原來只是個美麗的誤會？

從投資的角度來看，筆者盡量不會買新樓。香港已經有不少老牌藍籌屋苑有着長久的價格歷史，賬比較容易算，可以避免樓市整體向上但持有的單位卻虧損的情況。只有在發展商競爭白熱化，新盤定價甚至比二手樓還要低的時候方可考慮買一手樓。