樓市或連跌幾年

有些事，就算我們一直知道它會來臨，但當它走到你面前之時，我們依然難免吃驚。就算所有香港人都知道現時的低息環境並非永恒，但當美國十年國債孳息升至2厘，然後滙豐再加按息四分之一厘，大家才記起樓市除了有政策風險之外，利率風險亦悄悄重臨。

筆者最近在網上看到一個有趣的觀點，其大意如下：美國在金融海嘯後不斷印銀紙，但房價卻拾級而下，因此印銀紙並不代表樓價會上升。

香港樓價過高的主兇是供應短缺，與貨幣供應無關。對此，筆者不敢苟同。

首先，美國印出來的銀紙絕大部分都沒有流進實體經濟，貨幣的流轉速度下降，所以通脹一直維持在低水平，銀行體系（甚至是影子銀行體系）的貸款增長不大。這批資金由於經濟前景不明朗而沒有流進股市，但卻大量走進國債和優質企業債避險（當然美國聯儲局亦吸納國債）。美國樓價下跌是因為樓市供過於求，所以房地產不具備成為避險資產的條件。

在歐洲，西班牙的樓市亦是供過於求，但德國和瑞士的房地產卻具備避險資產的條件，所以價格便隨着資金追逐而上揚，而香港的情況則與德瑞兩國相似。由於香港並無債券市場，新增的貨幣沒有如美國般流入債市，但卻流進了房地產。換句話說，美國國債和香港樓市同樣都是資金避難所，所以美國國債價格是香港樓價的一面鏡，國債價格如何，香港樓價也將如何！

至於美債孳息，筆者則認為會在未來幾年慢慢上揚（詳看2月27日〈聯儲局退市路線圖〉一文）。最近美國經濟正逐步改善，所以美股及美滙都不斷走強。美國的經濟復蘇並沒有一步到位的條件，單單是削赤和結構性經濟轉型兩座大山已經不容易攀過，聯儲局在短期內大幅加息的機會不大。

原理上，可能性最高的情況是十年美債孳息在數年間逐步上升，所以香港樓價可能會慢慢跌，隨時連續跌幾年。

香港目前的租金回報約為3厘。假設十年美債孳息升至3厘，然後再加上150點子的風險溢價，樓價便理論上要跌三分之一。香港的地產商都是超級富豪，都是絕頂精明之輩。長實（001）分拆酒店出售，新盤定價貼近二手市場。恒基（012）的粉嶺逸峯有300多萬元的上車盤。合和（054），鷹君（041）及新世界（017）都有意分拆旗下的資產上市，好讓資金回籠。

春江水暖鴨先知，既然富豪們都已經大打開口牌，記住記住記住，小心小心小心。