麵粉便宜立於不敗之地

香港雖是彈丸之地，但卻盛產富豪，而且當中絕大部分皆以地產起家。其實早在五十年代中，本港已有五六百家地產公司，然而在數十年後卻只由少數地產商瓜分市場。這些地產商到底是如何從眾多競爭對手中跑出？依筆銘拙見，以便宜的價格補充土儲、管理資產負債表的能力和成功捕捉樓市周期這三者最為要緊。在地產發展生意中，有最便宜的麵粉已經是立於不敗之地。筆銘今日先集中討論如何以更改土地用途而取得較便宜的土儲，其他因素稍後再談。

改土地用途化算

隨着一個城市慢慢發展起來，以往批出土地時的指定用途便可能變得不合時宜。因此，政府一直以來都容許地產商申請更改土地用途。例如，美孚新邨的前身是美孚石油公可的舊油庫，太古城和黄埔花園則由太古（019）和黄埔船塢改建而成，牛奶公司在薄扶林的牧場成為了置富花園，而海怡半島原址則為港燈鴨脷州電廠及蜆殼公司油庫。

發展商若然策劃得宜，把住宅單位、休憩場所和商場商店齊集同一屋邨內，善用土地，便能創造巨大價值。以太古城為例，每方呎樓面地價成本僅為70元，而1976年首批單位推出時每方呎平均售價約200元，在1981年時售價高達1300元，足見暴利之巨。長實（001）李嘉誠尤其擅長借助別人的土地發展大型住宅屋邨。香港過去數十年經濟起飛時有一些土地的舊用途已經不合時宜，但持有該土地的公司卻缺乏大型地產發展所需的資金和經驗，因而最終和李嘉誠合作各取所需，或被長實收購。

政府過往批出某些土地作特定用途，但其後又容許地產商申請更改用途，而且補地價機制欠缺透明度，一直為人詬病，被批評有利益輸送之嫌。發展商若要申請更改土地用途，必須先向城市規劃委員會提出，而城規會在參考各相關政府部門 ( 如路政署、環境保護署、運輸署等 ) 及地區人士的意見後方進行審批。然後，地產商要支付補地價差額，也就是改變土地用途前後的土地價值相差。理論上，政府的測量師會衡量土地修契後上升的價值，並無利益輸送的問題。然而，實際上地產商的測量師會和政府商議補地價金額，此舉避免了公開競爭，所以土地一般比在拍賣場上來得便宜。

囤農地高瞻遠矚

近年較常見的補地價地皮以農地居多。直至2010年年中，恒地（012）約有4000萬方呎農地，而新地（016）則約有2600萬方呎，新世界發展（012）約有2000萬方呎。去年恒地與新世界發展合作的烏溪沙項目補地價約100億元，平均呎價約3200元。新世界與港鐵（066）合作的馬鐵車公廟站上蓋項目，每方呎樓面地價約補3700元，信置（083）及港鐵合作發展的馬鐵烏溪沙站上蓋約補3000元。

恒地四叔等地產商多年前便預期市區可供發展的土地始終有限，因此多年前便大量買入新界農地，非常有遠見。在經年累月之後，交通網絡向外伸延，農地的價值便大大提升。農地的持有成本低廉，買入價格便宜，而且補地價避免了在投地場上搶地，較為划算。由此可見，要做大生意，必須比別人站得高，看得遠。若果隨波逐流，又豈能有大成？