二十年後 新地變成何模樣？

美國財政部上周拍賣五年TIPS，中標率為-0.55%，是歷來首次出現負值，反映投資者願意貼息買債。港元跟美金掛鈎，令香港進入負利率時代，樓房的投資需求大增。本港現時中小型住宅的租金回報率約為3%，而豪宅則更低。換句話說，若然把香港私人住宅比作股票的話，市盈率則在三十倍以上。

一般而言，一隻股票風險愈低，未來盈利增長潛力愈大，市盈率也就愈高。現時本港住宅租金卻不見得有大升的絛件。雖然在接近零息的環境之下，比天高的樓價，理論上也未嘗不可，但市場卻告訴我們這是個泡沫。

炒家炒樓炒到天水圍，一次大手掃入十個八個單位，情境和牛三時九流的股票愈升愈有無異。「Bubbles never deflate，they always pop」。既然如此，我們可以衝進泡沬淘金，也可靜待泡沬爆破後才入市。由於樓市的流動性不及股市，加上風險回報不太吸引，筆銘會選擇後者。

地產發展今非昔比

展望將來，本港人口和平均家庭收入增長有限，而且利息已經無可再低，在未來十年內息口只能上升。筆銘預期二十年後的新地（016）會成為香港的大業主，主務收租，賣樓只屬副業。

過去十年，新地把不少資本投放於收租業務上，如IFC、ICC（香港和上海）等。新地此舉正反映香港樓市的高速成長期已經過去，地產發展已經今非昔比。

其實，近年本港龍頭地產商也漸漸涉足其他行業，反映地產發展漸漸走下坡。李嘉誠的長和系業務已經擴展至電訊、碼頭、零售、基建、能源等。四叔則成立兆基財經，手執鑊鏟炒股票。近日市場也謠傳四叔企圖收購TVB（511），進軍傳媒界。新世界（017）則多元化發展，踏足酒店、零售、電訊業等。

新地擁有龐大而又便宜的土地儲備，所以地產發展獲利豐厚。問題是，近年地產商要再以低成本大量買地並不容易，未來的土儲只會愈來愈少。投地場上買地競爭激烈，普遍獲利不多。收購舊樓不但費時，而且土地規模往往不大。筆銘認為新地會將未來賣樓賺回來的錢投放進本港收租物業之上，淡出地產發展。

不活躍於內地政治

本港雖然有不少地產商近年都北望神州，但較成功者只有恒隆（101）和瑞安（272）。在香港經營地產業，土地佔總成本達七八成，所以買地和賣樓的時間基本上主宰了地產商能賺多少錢。地產商無須有創意，也無須想用家所想。相反，在內地土地佔總成本的比例較低，要賺錢遠遠不只是掌握買賣時機這樣簡單，要考慮的因素較多。

內地地產商由買地到賣樓的過程可以短至十八個月，如此驚人的執行力並非香港地產商所能及。再者，新地郭氏家族在政治上一向不活躍，在內地發展能否有大成就，實在未可言之。

當郭氏家族第三代主政之時，新地有可能變成另一間太古，成為一間綜合企業，以租金發展其他業務。屆時不知香港會是什麼模樣？