港鐵招標項目 避開正面交鋒

上星期，筆聞集淺談本港地產商如何以更改土地用途的方式取得較便宜的土儲。在地產發展生意中，有最便宜的麵粉已經是立於不敗之地。筆聞集將繼續討論便宜麵粉何處尋，而本星期則主要評述港鐵（066）如何通過合作招標而供應土地。

筆銘雖然未至於踏遍五湖四海，但也遊歷了不少國家。環顧全球，港鐵絕對是營運最佳的鐵路之一，可以挑剔的地方實在不多。港鐵以鐵路和物業的綜合發展模式，成為全球少數毋須依賴政府補貼營運的公共鐵路之一，該模式如下：首先，政府會以市價把土地發展權批予港鐵。然後，港鐵再公開招標，而發展商必須提供一個可以接受的攤分利潤比例。中標後，發展就要補地價和支付建築費用，而賣樓的利潤便須和港鐵按比例攤分。這種合作發展模式有助減低港鐵對資金的需求。

以日出康城為例，整個發展計劃預計提供約2萬個住宅單位，以住宅數量計算將會成為全港最大的屋苑。一期發展項目於2005年招標，補地價金額23億元，二期發展項目補地價金額則為81億元。在首兩期中，地價由港鐵與發展商各支付一半，港鐵提供預支地價優惠，待售樓後才由發展商攤還。三期發展項目補地價33億元，相當於每呎樓面地價2400元，但地價所需款項則由發展商一次過全數支付。日出康城站中發展商的利潤攤分比例不高，有業主入伙後對某些單位質素有所批評，疑是發展商快刀斬亂麻傾向出售套現之故。

商住運相連創巨大價值

發展項目招標競投的結果由港鐵內部决定，並非單單是價高者得，需要考慮眾多因素。最經典的例子於1977年，在中環站和金鐘站上蓋物業發展權接受招標競投之時。當時長實針對地鐵公司債務高企、急需現金回流的困難，提出了一個極其吸引力的方案，將上蓋物業完工時間與地鐵通車日子配合。結果在眾多財團中突圍而出，擊敗置地，奪得發展權。

港鐵車站上蓋的地皮若果建成大型住宅屋邨，不但能夠確保通車後有一定的載客量，而且交通上的便利也會吸引一定數量的買家，減低發展商賣樓的難度。若果地皮較大，而且策劃和管理得宜，車站、商場和住宅三者相連的模式則能創造巨大價值。過往港鐵物業發展的主要例子有杏花邨、德福花園、綠楊新邨、康怡花園、凱旋門等。

總括而言，在投地場上搶地儘管可以把鄰近的樓價推高，但卻難以便宜的價格買地。透過更改土地用途和港鐵招標等避開正面交鋒的競爭方式一般較為划算。