沉悶的銅鑼灣地王

希慎（014）是香港的主要收租股之一，創辦人為利希慎，其物業主要集中於銅鑼灣，因此又有「銅鑼灣地王」之稱。利氏家族富有濃厚的傳奇色彩，其祖先傳以經營鴉片起家，及後利希慎於1923年以380萬元買入位處利園山的一幅地皮，繼而進軍地產業，足見其家財如何豐厚。可惜，利希慎於1928年被槍手暗殺，警方至今仍未能破案，結果由長子利銘澤接管家族生意。利銘澤在1981年趁股市興旺把希慎上市，集資5億元，當時希慎只擁有123萬方呎的租務物業。其後，希慎於八十年代繼續積極擴張，現時的友邦中心和禮頓道111號都在當時購入。到了八十年代末期，希慎的物業已達270多萬方呎。

甲級寫字樓仍供不應求

踏入九十年代，希慎的發展步伐依舊迅速，更重建了利舞台和利園洒店。利氏家族由於極少涉足地產發產，家財的滾存速度難免及不上長和系李嘉誠、恒基系四叔和新地郭氏兄弟等人。時至今日，希慎擁有共400萬方呎以上的出租物業。不過，過去十年希慎除了重建興利中心以外，並無新的大型發展項目。希慎第三代掌舵人利定昌於去年逝世，繼任人是否有前人的魄力，實在未可言之。

話雖如此，希慎今年的股價表現依然相當不俗，在執筆時更高達32元。希慎的租務物業有四成約為寫字樓，四成為商場，餘下兩成則為住宅。現時本港的甲級寫字樓依然供不應求，若果未來經濟環境保持平穩，租金依然會上漲。過往數年九龍雖然有不少新寫字樓，但是空置率在微升後又再下跌，需求之大把新供應在兩三年內都消化了。

過去數年，不少歐美公司皆在香港設立辦事處，續漸進軍亞洲市場，而國內的企業則想「走出去」，香港正好左右逢源。中環寫字樓的租金在金融海嘯後迅速回升，現時每方呎約90元，單單是看置地股價也可以略知一二。相比之下，灣仔的租金每方呎只是40多元，將近50元的差價相信會吸引一部分公司遷離中環，令希慎受惠。

銅鑼灣零售旺地未變

除此之外，銅鑼灣為自由行遊客必經之地，在祖國同胞的銀彈之下，希慎的商場空置率只有百分之一。由年初至今，周生生（116）和六福（590）等自由行慨念股業績皆不俗，股價都升過不停，因此租金易升難跌。希慎的住宅樓主要租予金融業的專才，所以空置率隨恒指而上落，而未來租金應該大致平穩。

希慎明年的預測市盈率約為27倍，估值冠絕本港收租股。興利中心重建後將於2012年開幕，屆時希慎的租金可望再升兩三成，令市盈率稍為回落。此股今年升勢凌厲，市場先是認為低息環境可以持續更久，然後再憧憬拾級而上的中環租金帶動周邊地區租金上升，所有利好因素都幾乎已經反映在股價之上。最重要的是，投資是看未來，而希慎未來的新發展不多，只是一隻沉悶的收租股，因此長遠投資價值不大。