美聯是個價值陷阱

瑞信早前推薦8隻利是股，美聯（1200）、鷹君（041）、澳科（2300）、佳兆業（1638）、匹克（1968）、創維（751）、耀萊（970）及天虹紡織（2678），筆者打算於未來數星期在本欄逐一點評，本星期則淺談美聯，而分析美聯就必須先看樓市成交。瑞信看好美聯的論據正正是成交量有機會大升。

地產經紀行的盈利是很難預測的，因為樓市的成交量波動大，市場由淡轉好時，盈利是可以倍數上升（每股盈利由2006年0.2元，大升至2007年的0.9元）。港府自去年11月推出額外印花稅後，令大量炒家離場，削弱了樓市的流動性。美聯集團主席黃建業近日更預期，明年總體物業交投量將比今年下挫15%至20%。

明年面對三大問題

美聯未來一年面對着三座大山：第一，銀行不斷加按息，令更少人「上車」或由細樓換大樓；第二，額外印花稅依然未解除；第三，樓市轉淡，買家信心轉弱，成交量亦將偏低。

早前財政司司長曾俊華暗示若果樓價下跌，港府可能會放鬆之前針對樓市的措施，而市場猜測額外印花稅有可能被取消。美聯在短暫急升後，港府又急急澄清政府無意提早檢討額外印花稅。

美聯上半年的營業額同比上升近11%，但盈利卻因為成本上升而下跌近14%。翻看往績，上半年一般佔全年營業額一半（2010年47%、2009年45%及2008年72%）。今年下半年的成交低於去年約四成，所以美聯今年業績差絕對是意料中事。美聯於2008年下半年，當成交量大跌時是虧損的。

不過，股票分析是看未來，最關鍵的反而是明年的盈利將會是多少。今年年初之時，分析員預測2012年的每股盈利為0.67元，目前他們的預測則為0.43元。以現價來計算，美聯明年的預測市盈率約9倍，估值的確不昂貴。就算再對明年0.43元的每股盈利再打個八折，市盈率亦只是升至11至12倍，而美聯過去10年的平均市盈率就正正是11至12倍。

在資產負債表方面，美聯手頭現金充足，於6月尾時有近15億元淨現金，而市值則為29億元。美聯的派息比率亦高達80%，保守估計明年股息率約7%，相當吸引。

樓市弱 成交量難大升

不過，筆者對樓市未來一兩年並不看好，認為成交量始終難以大升。若果成交量於兩三年後才大升，投資者亦毋須急於在目前買美聯。雖然美聯估值便宜，但目前卻大有可能是個價值陷阱。新地（016）等龍頭地產股在估值上亦已經便宜了好一會兒，但是股價卻一直偏弱，美聯的情況可能與此相似。