今年第一季，香港樓市有一個小陽春，量價齊升。筆者一貫的看法是香港樓價大勢向下，目前的小陽春只不過是一個大跌浪中偶爾出現的數個小型反彈。
有一批用家原先是想入市的，但看見勢色不對，留在場邊觀望，所以當樓市下調之時，先前的購買力便一下子爆發出來；正因為這一批人是以用家為主，所以這次升幅亦主要集中於市區的藍籌屋苑。
兩項推升因素屬過去式
踏入第二季，美聯預期，新盤推盤量將上升至約3200伙，為2010年第二季以來9季新高。鑑於內地依然水緊，一手盤增加，二手市場業主持貨能力較強，新樓溢價繼續下跌的機會頗大。一、二年前，大幅的新盤溢價會推動二手樓價上升，現在的溢價（約15%）則僅僅反映樓宇的折舊。
目前香港家庭的平均收入中位數為25萬元，即月薪約2萬元，就算是一個500方呎的新界上車盤，以呎價5000元來計算，亦需要250萬元。這足足相當於一個家庭10年的收入。若然我們認為一個較合理的供樓負擔比率是40%，樓價便要繼續下跌四分之一。
顯而易見，香港的樓價已經跟收入脫節，這當中主要有兩個原因：低利率和內地需求，當這兩個原因都成為過去式之時，樓價便理應下調至廣大市民收入能夠承擔的水平。
首先，低利率令樓市由一項消費品變成一項投資。樓市不止有用家，投資者亦大增，因為大家爭相把儲蓄投入樓市保值。本港樓價在上世紀90年代的前半段時亦與市民的收入脫節，這個情況持續了好幾年，因為利息在聯繫滙率下維持在低水平，形成負利率。不過，在過去一年，內地企業的貸款需求已經間接令按揭利率上升。
其次，內地客為了保障和分散自己的財富，亦將拿一部分資金「南下」來港買樓。由於內地收緊銀根，最近這批內地客亦豪氣稍退；同時，香港在選舉後出現了新變數：一個愈是配合中央的特首，愈會令他們提不起勁來港置業。
原理上，中國是可以孕育出一個處於境外，司法制度異於內地的財富管理的中心（詳看筆者上周的文章：〈香港金融業為內企上市融資使命近尾聲，未來怎麼辦？〉）。筆者原本認為，香港能夠肩負此重任，但現在卻認為新加坡可能更合適。新加坡不但法律制度穩固，跟內地亦無言語上的隔膜，實在不失為上選。若然如此，內地客在香港樓市的影響應該會漸漸減弱。
在新加坡，由於當地市民都購買組屋，豪宅無論是供應和成交都較少，內地客一旦轉投這個市場，豪宅的升幅亦應該不錯。
寶安區樓價樂觀
因此，筆者的淺見是，香港樓價依然高處不勝寒。
假設有一個香港中產家庭，手頭上有一間700萬元的物業，並沒有任何負債；到退休之時，他們可以到深圳用300萬元以下購買一間千呎單位養老，餘下的400萬元假如有3厘回報，這就相當於每月有1萬元「收入」，這1萬元的購買力在深圳已是相當不錯。因此，筆者對深圳寶安區的樓價長遠樂觀，認為這可能發展為香港的一個衛星「城市」，唯短期擔心國家政策和該區有為數不少的新盤即將落成。
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