新中私有化 大樹好遮蔭

上周五，新世界（017）宣布供股140億（三供一，供股價6.8港元），並以32%的溢價私有化新世界中國（917）。
翻看先前的股價，新中在3月1日至10日足足跑贏恒指15%，似乎有春江水暖鴨先知之嫌。這麼大的一單刁，在牽涉大批銀行家和律師的情況下，難免會走漏風聲。相反，新世界的股價周五便跌了14%，跟11年宣布供股時下跌18%雷同。有時候，就算基本因素利好，從資金的角度而言，有些投資者依然會先行減持，以便在供股時能認購。
摩根士丹利指出，新世界以0.3倍市賬率供股，然後以1倍市賬率私有化新中，是攤薄了新世界股東的利益。
大摩：攤薄了股東利益
新中的部分土儲是多年前買下，在資產負債表上是以成本價入賬，所以賬面值某程度上被低估，單看市賬率未必一定合適。新世界這次的供股折讓價為36%（跟11年的37%相若），令投資者有認購的誘因（或壓力）。
對大股東周大福而言，供股折讓並不太重要。如果太多股東不認購，周大福還能提高對新世界的控股權。周大福現持有新世界的43%股權，並手持百億現金，按比例供股亦只需60億現金，足以應付有餘。
一般而言，私有化是大股東認為市場的估值太低，所以干脆將流通股份買回。新中的流通量雖然只有28%，但是由於市值龐大，流通市值亦在百億港元以上，股價不至於會有流動性折讓。
新中13年7月至12月的樓宇落成量按年大升2.5倍（由38萬平方米升至96萬），而今年首6個月的落成量亦預期會維持在高水平（74萬）。資產流轉的速度加快，原理上能有助新中的估值提升，但資本開支（主要是建築成本，而非支付地價）在未來幾年亦將繼續高企。
在內地去槓桿的大環境下，內房融資勢將愈來愈困難。某程度上，新世界成功私有化新中是大樹好遮蔭，讓新中就算在風雨飄搖的情況下仍能安然無恙。一旦新世界私有化新中，新中的信貸融資便更有保障，成本亦有望降低。
新中信貸融資更有保障
新中現時的淨負債是股本的三分之一，但當中有190億元現金及380億元債務。新中在有不少現金的情況下，依然維持大量負債，這可能是因為擔心內地的信貸鏈會斷裂，所以寧願多付利息，確保有足夠的流動性。
在現時市況疲弱的情況下，32%的私有化溢價有一定吸引力，尤其是當新中在過去幾年來的股價表現平平。這次私有化要有四份之三的股東贊成，以及少於一成的股東反對，便已經能通過，難度理應不大。這跟恒盛上市後股價一直潛水，私有化的價格遠低於招股價有所不同。
無論新世界成功私有化新中與否，這次供股都會如常進行。當中港樓市皆疲弱，地價在未來幾年有下調的空間，再加上信貸可能會受緊，現時把握時機準備充足的現金是明智之舉。能夠低價買入土儲，鎖定較低的土地成本，往後的盈利才有保證。環顧香港的地產商，長和系頻頻賣資產，新地曲線紅輪集資，大家都作兩手準備，保守為上。