成功乃失敗之母

聶歌信山道地皮以104億元售出，有分析員估計地產商要平均呎價高達3萬元才能收支平衡。最近筆者友人賣出持有多年的太古城單位，呎價竟達1.3萬，實在令人撟舌難下。過去數月，樓市炒風已經由豪宅蔓延至中小型樓宇，加上愈來愈多人認為香港樓價再也跌不下去，令筆者深信樓市經已升至「水尾」。

閒話過後，是時候言歸正傳。現時香港不少行業都北望神洲，連打工仔也要經常北上，但是為何一眾香港地產商在內地發展的步伐卻是如斯緩慢？

新鴻基（016）的股東資金足足是中國海外（688）的五倍多，每年收租「收到手軟」，但依然不能衝出香港，在內地佔一席位。香港地產商富可敵國，財務狀況良好，彈藥充足，理論上在內地發展應該「錢途」無限。在此，筆者嘗試淺析當中原因。

遊戲方式 中港不同

首先，香港地產的遊戲方式跟內地不同，香港是以價為主，但是內地卻以量取勝。香港實行高地價政策，土地供應不多，所以地產商賣樓都善價而沽，有時侯賣很多單位，有時侯卻不賣。
相反，內房股在經營上一般都以量為主，地產商大多都不斷買地，不斷賣樓。恒基（012）和新鴻基雖然在國內的土儲不少，但是因為賣樓速度慢，所以增長步伐遠遠不及內地發展商。其他北上的地產商如瑞安房地產（272）和新世界中國（917）的賣樓速度也經常為市場詬病，因而NAV折讓一直較大。


在速度上，香港地產商明顯地慢三拍，未能充份把握內地樓市升勢。
香港地產商除了捕捉周期以外，實在較難在國內以便宜的價格買地。在國內做地產生意，香港地產商除了對地區不熟悉之外，政冶關係也較弱。雖然中央政府以政策鼓勵公平競爭，但是上有政策下有對策，實際上地方政府的權力往往較大，不會輕易容許香港地產商進入他們的圈子。

官商合拍 無謂冒險

相對上，香港就簡單得多。跟香港政府達成共識遠比跟國內地方政府達成共識容易，因為財雄勢大的地產商是一眾退体政府高官的俱樂部，這是公開的秘密。用錢能夠解決的問題對地產商來說不是問題。論地產的「營商環境」，香港實在遠比內地優勝得多。既然如此，又何須北上？

再者，現時香港主要的地產商都是六、七十年代起家，在八、九十年代的升浪中茁壯成長。某程度上他們已經賺夠上岸，不須拼搏冒險，每年豐厚的租金足以讓他們家族幾十代後人當二世祖。香港地產商實在沒有誘因轉戰大陸，闖一番新天地。相反，國內地產商，尤其是民企，都是以「膽搏膽」起家，經營上遠較進取，這從它們的負債比率中便能充份地反映出來，所以甚少香港地產商有魄力能跟民企一較高下。

俗語有曰：「失敗乃成功之母」，筆者認為成功也是失敗之母。香港地產商由於在過往幾十年太成功，現時已經漸漸失去了以往的拼勁，在內地發展得較為成功的除了恒隆（101）和瑞安房地產之外便寥寥可數。長遠而言，筆者更鍾情內房股，現持有中國海外。