拙作「高處不勝寒：香港樓市將調整」上星期刊出後，有睇好樓市者認為高處未算高。坦白說，筆銘由於時間所限，每星期只能寫一千餘字，所以想再對上星期的文章作一點補充，續談香港樓市。
我們先回顧一下上星期發生的兩件大事。
首先，上周三賣地成績理想，高山道地皮以市場估計上限十五多億賣出，有物業代理更表示有業主立刻封盤反價，後市看似形勢大好。是嗎？97年之前亦有地產商奮不顧身地投地，但這是否又代表後市大好呢？其次，高山道地皮只能興建約一百個單位，規模不大，對後市能起指標性作用嗎？再者，這次競投的參與者都只是餓地已久的中小型地產商，五大地產商除了信置之外，基本上都沒有舉過牌。
第二件事就是美聯儲議息。QE2已經人為地壓低了債息，當一個月後美聯儲停止買入美債之時，又有誰會買美債呢？而且，美聯儲雖然表明資產負債表上的國債會在到期後再融資，但難保以後不會在公開市場上賣出。債王格羅斯已經沽清手上的美債，未來數月十年期美債息率睇升多過睇跌，升穿四厘應該是指日可待。
接着，筆銘再對上星期的文章作一下補充。
小弟預期樓市調整的幅度約為兩成，但有睇好者認為兩成幅度過大，可能性不高。我們可以借古鑑今，翻看香港樓市以往跌幅。香港樓市的大牛市由八十年代中走到97年，其中89年和94年這兩次的調整都有三成跌幅。
當然，67、73、81和97年的跌幅都遠多於三成。因此，調整兩成並非罕見。再者，香港樓市自金融海嘯至今已經升近六七成，調整兩成也只不過是回到2010年年頭的價位，並不過分。
如果普通住宅的租金回報率為3.0%，假設租金不變，兩成調整其實只是升到3.75%，而且現實中樓價跌的時候租金通常也會跌。
有朋友亦批評筆銘太過陰謀論，地產商散貨只屬正常行為，並不代表他們睇淡樓市。地產商以往惜貨而售，是因為以往較難買到新地皮，但政府已經開始在勾地表之外再拍賣土地，補充土儲的難度大減，所以貨如輪轉地賣樓其實對地產商有利。
不過，香港五大地產商的土儲比政府還多，這是人所共知之事，再賣地也不見得會將土儲增加多少，地產商亦不見得要因而改變賣樓方式。
和黃（013）最近把碼頭分拆在新加坡上市，長實（001）亦希望將淨負債減至接近零的水平。四叔大手增持恒基（012），有分析員把這解讀為曲線供股。新世界（017）亦打算把周大福上市，而新地（016）因為收租業務龐大，一直都水頭充足。
有人認為，香港樓價在八九十年代相對人均收入亦是較高，而且澳洲和倫敦等地區的樓價也很昂貴，所以香港樓價其實不算高。不過，香港在八九十年代之時工資增長驚人，而現在呢？未來人工又能加多少？到底我們在九十年代時的工資購買力強，還是現在的工資購買力強？其他地區樓價高，又是否令香港樓價合理化？在2000年之時，如果市場上的科網股平均市盈率為二百倍，而你手上持有的股票只是一百倍，這是否有代表你手頭上的股票價格合理？
有好友認為，樓市要調整兩成，市場上先要突然湧出一大批賣家。樓市有如一列火車，一旦車開了，之後便漸漸形成一股強大的動力，不會輕易地停下來，因為樓市上升之時買家愈來愈多，賣家愈來愈少。就算樓市現時轉弱，也不會有大批業主放盤，因為大部分人都不喜歡認錯。
只要供得起，樓價跌，他們也會繼續持有手頭上的物業，所以樓價很難大跌。香港樓市只要一調整，便會有無數買家湧入，所以樓價跌不下去。
不過，我們必須考慮到樓市跌的時候，銀行亦會相應地收緊信貸。同時，買家的信心也會受到打擊，因而卻步。香港樓市現時最少有三種賣家：退休人士、投資者和正在散貨的地產商。
筆銘身邊最近有不少退休（或將近退休）的朋友趁樓價高賣樓。這批人未退休前有不少是把地產視為儲蓄工具，把工作賺到的錢樓換樓，愈換愈大。到退休時，子女都大了，再把大樓換細樓，多出來的錢用來享受人生。第二種賣家則是之前趁低息時入市的投資者，手頭上的樓盤已經累積一定升幅，在上升空間和潛在跌幅不對稱的情況下鎖定利潤。
當然，香港樓市要調整，必須先有一個觸發點。自從政府增加印花稅以後，香港樓市由於成交下跌，流動性折讓大增。而且，地產商在一手市場散貨，令二手市場成交大跌，放盤者便要降價出售。在未來數月，美國十年期債息大有可能升穿四厘，同時銀行在加按息後，樓價升勢頓止，令買家卻步。在樓市上升動力大減之後，之前入貨的炒家和投資者都可能會開始出貨，鎖定利潤。
在風高浪急之際，我們毋須現在揚帆出海。
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