先前日本央行QE將10年美債孳息壓低，但5月時市場又開始憂慮美聯儲局收水。10年期美債息由5月2日的1.63%升至6月10日的2.21%（即58點子），REITS和收租股全部腳軟，冠君REIT（2778）和領匯（823）分別下跌10%和14%，太古地產（1972）和希慎（014）則回調13%和14%。從理論層面而言，如果cap rate由3.5%升至4.0%，樓價原理上是要跌12.5%，亦即是上述的股價波動大致上合理。地產商的表現略好，長實（001）、新地（016）和恒基（012）下跌11%，10%和9%。
對香港商界又愛又恨
現時的局面相當詭異，一方面長息上揚，另一方面中資地產商卻在香港掃地皮。中央一直都對香港商界又愛又恨，因為商界雖然被劃分為建制派，但卻不一定永遠順從中央，這於唐梁爭特首中尤其明顯。沒有商界的支持，建制派及中央在香港的影響力必然大打折扣。中央如果要削弱香港地產商的權力，其中一個做法便是借中海外（688）和萬科等中資地產商殺入香港。香港五大地產商既無現金流問題，負債比率又低，手上持有的地皮均以較低成本價購入，所以他們必然惜貨而售，中資地產商亦只能高價搶新地皮。
早前中海外以45億元奪啟德地皮（可建88萬呎樓面），萬科及新世界投得荃灣地皮（68萬呎樓面），而中資在香港已經共取得約240萬呎的樓面。假設每個單位有800呎，合共是3000個單位。不過，這跟香港地產商依然差太遠了，單單是四叔打算捐出來的七幅地皮便可興建一萬個單位（當然面積少於800呎）。因此，中資地產商在香港搶地仍須努力，當地皮不停有人搶（隨時持續十幾年），香港樓價絕不會重現1997至2003年情況，只能大漲小回，小回是指兩三成。
當樓價持續高企，大部分本地香港人根本不能在香港立足。與此同時，大量內地人到香港讀大學，並且全面進佔金融業。香港的中產可能移民外國，而收入略低的便可能長居內地。如此下來，不出20年香港便不再是香港人主場，屆時全面開放雙普選當然沒有絲毫難度。中央只須要一點點耐性便可以兵不血刃屠殺了香港一眾的反對派，當然是非常方便；所謂的激進本土派既然不打算武裝起義，他們只能空喊口號，做些小動作，但根本無力阻擋時代巨輪，毫無守護本土的本錢。
樓價不跌辣招難撤
根據差餉物業估價署公布的數據，香港島今年4月40方米至69.9方米的單位租金回報率為3.3%（臨時數字），這只是較10年期美債息高1.1%。花旗估算如果按息由2.15%升至5%，每月供樓金額會上升28%。短期而言，待批售單位已高達1.5萬伙，當一手市場沽壓增加時，二手市場便會有議價空間。同時，梁振英民望不高，樓價不跌足兩三成，大部分調控樓市的措施相信都難以撤走。當樓價調整，中資地產商一定會好好把握這次低潮買入地皮，壯大在香港的實力。
筆者左想右想，最實際還是開一家移民顧問公司吧！
No comments:
Post a Comment