如果要用一個字形容香港今年的樓市，筆者認為是「滯」。樓價只有波幅，沒有升幅，成交量繼續低迷。
在供應方面，新盤開始減價（新地（016）的天璽和會德豐（020）及新世界（017）的The Austin約減15%至20%），定價趨近二手樓。地產商現正把握機會清貨，瑞信預期今年11月至明年1月有高達1.2萬個新盤出售，因為聯儲局收水的影響較難預料。中期而言，運輸及房屋局預計未來3至4年的私人住宅一手市場供應約為7.2萬個。
在需求方面，美國10年孳息現為2.7%，而市場預期聯儲局將於明年上半年減少放水。以往有一批投資者為了貨幣保值而被逼買物業，但未來這批需求將會減少。同時，中港經濟表現平庸，生意人少賺了錢，南下的內地客亦減少，令豪宅銷情遜色，而中小型住宅則有剛性需求支持。
因此，地產商漸漸形成一個共識，就是有秩序地散貨。地產商的資產負債表穩健，可以看着樓價善價而沽。香港有六成業主已經供完按揭，而金管局近年亦大為收緊按揭成數，槓桿令樓價較難暴跌。
地產商有秩序散貨
再者，樓價大跌會對經濟和市民的信心造成重大打擊，所以讓價格以每年5%至10%的幅度下跌，接連下跌好幾年，原理上最為合適。如果樓價暴跌，政府只要將「辣招」減辣便可。聯儲局收水亦是秩序地收，所以上述做法理應不難。
自從梁上曾退後，香港的局勢從由商界主導，變成政治主導。近年地產商忙着買政治保險，筆者認為梁錦松擔任南豐CEO亦正因為此。眾所周知，梁錦松在內地人脈甚廣，甚至偶然被坊間謠傳為共產黨員（他本人否認）。
南豐既有梁錦松，在這個轉接時期便得以安穩地過渡。恒基（012）捐農地和新地在上海投地亦是政治保險的一種，而超人則劍指歐洲。在過去幾年，坊間批評長實（001）的樓宇質素每況愈下，有陰謀論更將此解讀為長實打算逐漸撤離香港地產業。
此外，新世界和萬科先於1月聯手投得西鐵荃灣西站地皮，同年11月萬科和周大福則共同認購徽商銀行。筆者猜想兩者已形成戰略聯盟：新世界會協助萬科打入香港，並熟習國際資本市場的操作，而萬科則扶持新世界在內地的發展。
萬科短期在港未必會有大動作，因為他們依然需要時間了解市場及建構關係網，但假以時日必定舉足輕重。在香港經營地產業如果單靠公開投地，麵粉成本太貴，賺錢相對較難。收購農地和舊樓、與港鐵（066）和市建局合作、補地價改建舊工廈等伎倆，都對人脈和技術有一定的要求，並非一時三刻所能掌握。
四件值得留意的事
另外，中國建築（3311）早在1979年已經南下香港，中海外（688）應該不會只滿足於投幾塊地。筆者的設想是，中海外有可能會在未來幾年供股收購華懋，將令中央在香港的影響力躍升。鑑於這一步棋布局需時，龔仁心現時依然是華懋主席，筆者不便詳細評論。此外，有幾件事是值得留意的：
一、目前華懋慈善基金理事有龔仁心、龔因心、龔中心、梁榮江及陳鑑波；即五人當中有三人為龔家。
二、高等法院於今年2月22日裁定華懋慈善基金是龔如心830億元巨額遺產的慈善信託，而非遺產的受益人。基金已經對高院的裁決提出上訴。
三、中海外的市值為1950億元，而母公司持有53%的股份，即流動市值約為900億元。
四、如果華懋先將旗下的收租業務包裝成REIT，將REIT的六成股份上市（持股四成），只要有投資者持有華懋母公司四成的股份，便能獲得整個華懋系的控制權。這個結構其實跟長和系相若。
按此推斷，中海外和萬科勢將在香港大展拳腳，2020年的地產業將會是另一番光景。紅色資本南下香江其實是意料中事，地產業又豈能倖免？
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