世界上到底是先有需求後有供應，還是先有供應後有需求？筆者最近因為工作關係去了杜拜，親身體會杜拜build it and they'll come發展模式的空前成功。當地較十年前筆者首次到杜拜時頗有不同。
在十多年前，杜拜銳意成為中東的金融中心，從倫敦高薪挖走大量金融從業員。由於杜拜免稅，生活水平較倫敦低，生活亦不及倫敦多姿多彩，當時由倫敦調往杜拜，稅後薪金隨時增加六七成。
人為增加消費製造需求
這批金融專才人工高、消費力強，漸漸帶旺當地的購物和地產行業。在2007至08年間，筆者記得倫敦流傳着Shanghai,Dubai,Mumbai or goodbye一說，足見杜拜的勢頭之猛；同時，杜拜大興土木，建設各項基礎設施，各種各樣的景點和酒店相繼落成，把一片沙漠發展為旅遊勝地。
由於零售、建築及旅遊業需要大量外勞，杜拜又輸入了不少印度及亞洲的廉價勞工。上述一連串發展推動杜拜的人口由2005年的120萬，大增至2013年的220萬，而人口的增幅又變相推高需求。
在2009年，杜拜的房地產國企Dubai World流動資金周轉不靈，要重組多達260億美元的債務。Dubai World當時有多達1200億資產，已經too big to fail，因此鄰居和友好銀行都伸出援手，提供過渡融資。連國企也要重組債務，坊間瞬間便判了杜拜死刑，認為地產泡沫要爆破。
不過，在最近兩三年的阿拉伯之春中，大量資金為了避險流入杜拜，為其打了一支強心針。中東各國現正商議如何進行政治改革，在尚未「一錘定音」前，資金依然戀棧杜拜。
長遠受制邊際遞減定律
今時今日，杜拜的GDP為850億美元，即相當於香港的三分一。在杜拜工作已經不再是苦差，生活亦多姿多彩，歐美人士移居杜拜已經不會住不慣。杜拜的消費水平和酒店價格已足與倫敦和巴黎並肩，隨便買一杯咖啡已經要6、7美元。
踏入Dubai mall，在這個零售面積相當於五十個足球場的商場裏，到處都人頭湧湧。2009年的衰退彷彿是咸豐年的事，杜拜去年的樓價亦上升兩三成。在繁華背後，杜拜的興起可說是一場豪賭。
Dubai mall於08年落成，早於2004年便動工。換句話說，發展商當時便已計劃興建全世界最大的商場。這種build it and they'll come的模式不可能永遠持續，因為不斷投入資本最終會受制於邊際遞減定律。
長遠而言，培育當地人才是杜拜的一大難題。當地人只佔杜拜人口的15%，並且絕大部分都在公營機構工作，亦即是由政府間接養他們。事實上，杜拜在過去十多年的經濟增長並非靠生產力的改善。近年杜拜政府為了培訓本地人及減輕財務負擔，凡是有100名或以上員工的公司便必須僱用相當比例的本地人。在政策推動下，本地人基本上難以失業，不屑做任何中下層的工作；再加上政府的福利豐厚，其工作的態度可想而知。有不少外資公司暗地裏對此頗為不滿。
另外，杜拜有各種各樣的特區，例如DIFC（Dubai International Financial Centre）便在04年成立，而DIFC的法例，法院及監管機構都獨立於阿聯酋。在特區內營運的外資公司原理上有更大的自由度，但實際上就算在特區以外，杜拜政府並不嚴厲執行阿聯酋的各項法例。同時，阿聯酋內的各個金融監管機構溝通有限，以致偶然會出現互相矛盾的情況。在 DIFC以外，外資公司必須有阿聯酋本地的合作夥伴參股。外資（尤其是中小企）一旦稍有不慎，外出渡長假之時喪失公司控制權的故事，筆者亦聽過好幾個。
金融業能否移花接木？
杜拜在區內的另一個競爭對手為卡塔爾（將會舉行20年世界盃）。卡塔爾銳意發展金融業，為了建立完善的監管條例，他們以雙倍人工從英國聘請監管官員和法官。結果這批人將英國的條例搬字過紙，但當地的市場不及英國成熟，所以某些條例便將公司壓得喘不過氣來。完善的監管環境和制定政策的程序，並非一時三刻能夠建立起來，這是不少中東國家面對的難題。
在過去十年，杜拜成功證明了旅遊業是可以build it and they'll come。至於金融業又能否如此，杜拜相信尚有好一段路要走。
在十多年前，杜拜銳意成為中東的金融中心，從倫敦高薪挖走大量金融從業員。由於杜拜免稅，生活水平較倫敦低，生活亦不及倫敦多姿多彩，當時由倫敦調往杜拜，稅後薪金隨時增加六七成。
人為增加消費製造需求
這批金融專才人工高、消費力強，漸漸帶旺當地的購物和地產行業。在2007至08年間，筆者記得倫敦流傳着Shanghai,Dubai,Mumbai or goodbye一說，足見杜拜的勢頭之猛；同時，杜拜大興土木，建設各項基礎設施，各種各樣的景點和酒店相繼落成，把一片沙漠發展為旅遊勝地。
由於零售、建築及旅遊業需要大量外勞，杜拜又輸入了不少印度及亞洲的廉價勞工。上述一連串發展推動杜拜的人口由2005年的120萬，大增至2013年的220萬，而人口的增幅又變相推高需求。
在2009年，杜拜的房地產國企Dubai World流動資金周轉不靈，要重組多達260億美元的債務。Dubai World當時有多達1200億資產，已經too big to fail，因此鄰居和友好銀行都伸出援手，提供過渡融資。連國企也要重組債務，坊間瞬間便判了杜拜死刑，認為地產泡沫要爆破。
不過，在最近兩三年的阿拉伯之春中，大量資金為了避險流入杜拜，為其打了一支強心針。中東各國現正商議如何進行政治改革，在尚未「一錘定音」前，資金依然戀棧杜拜。
長遠受制邊際遞減定律
今時今日，杜拜的GDP為850億美元，即相當於香港的三分一。在杜拜工作已經不再是苦差，生活亦多姿多彩，歐美人士移居杜拜已經不會住不慣。杜拜的消費水平和酒店價格已足與倫敦和巴黎並肩，隨便買一杯咖啡已經要6、7美元。
踏入Dubai mall，在這個零售面積相當於五十個足球場的商場裏，到處都人頭湧湧。2009年的衰退彷彿是咸豐年的事，杜拜去年的樓價亦上升兩三成。在繁華背後，杜拜的興起可說是一場豪賭。
Dubai mall於08年落成，早於2004年便動工。換句話說，發展商當時便已計劃興建全世界最大的商場。這種build it and they'll come的模式不可能永遠持續，因為不斷投入資本最終會受制於邊際遞減定律。
長遠而言，培育當地人才是杜拜的一大難題。當地人只佔杜拜人口的15%，並且絕大部分都在公營機構工作，亦即是由政府間接養他們。事實上，杜拜在過去十多年的經濟增長並非靠生產力的改善。近年杜拜政府為了培訓本地人及減輕財務負擔，凡是有100名或以上員工的公司便必須僱用相當比例的本地人。在政策推動下，本地人基本上難以失業，不屑做任何中下層的工作；再加上政府的福利豐厚，其工作的態度可想而知。有不少外資公司暗地裏對此頗為不滿。
另外，杜拜有各種各樣的特區，例如DIFC（Dubai International Financial Centre）便在04年成立，而DIFC的法例，法院及監管機構都獨立於阿聯酋。在特區內營運的外資公司原理上有更大的自由度，但實際上就算在特區以外，杜拜政府並不嚴厲執行阿聯酋的各項法例。同時，阿聯酋內的各個金融監管機構溝通有限，以致偶然會出現互相矛盾的情況。在 DIFC以外，外資公司必須有阿聯酋本地的合作夥伴參股。外資（尤其是中小企）一旦稍有不慎，外出渡長假之時喪失公司控制權的故事，筆者亦聽過好幾個。
金融業能否移花接木？
杜拜在區內的另一個競爭對手為卡塔爾（將會舉行20年世界盃）。卡塔爾銳意發展金融業，為了建立完善的監管條例，他們以雙倍人工從英國聘請監管官員和法官。結果這批人將英國的條例搬字過紙，但當地的市場不及英國成熟，所以某些條例便將公司壓得喘不過氣來。完善的監管環境和制定政策的程序，並非一時三刻能夠建立起來，這是不少中東國家面對的難題。
在過去十年，杜拜成功證明了旅遊業是可以build it and they'll come。至於金融業又能否如此，杜拜相信尚有好一段路要走。
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