港樓市步入熊二

1年前，分析員多數預期香港樓價在2014年會下調一至兩成。當時大家擔心聯儲局 tapering，新增的一手樓供應會為二手市場帶來壓力和樓價相對收入，升至1997年高位等因素。結果，樓價在2014年升了11%，而成交量自第二季起亦開始回升。10年美國國債孳息出乎意料由3.0%跌至2.2%，支撐着樓價轉跌為升。發展商在毋須削價的環境下增加供應，中小型單位依然有用家需求。特首在4月1日愚人節時指「樓市已經不存在過熱的情況」，並修訂了雙辣招。佔中雖然持續了兩個多月，但對市面的實質影響有限。
踏入2015年，繼續看好樓市的理據愈來愈少。經常有評論認為樓宇供應短缺，每年都有2萬至3萬的用家需求支撐着樓市，所以樓價將繼續升。不過，在1997年時，大家又何嘗不是搬出香港地少人多、樓宇供應不足、內地改革開放利好本地經濟、為樓市帶來內地買家等這些理據來將高昂的樓價合理化？! 因此，我對供應短缺一說是不敢苟同。
本港一共有245萬戶人（每年約以1%增長），有267萬個單位（私人佔150萬），樓宇數量是足夠的。樓市除了有用家，亦有投資者。私人樓宇的自住用家只有三分之二，有三分之一的人是持有物業收租。就算一手樓供應不多，如果這批收租佬離場，樓價仍然可以跌個四腳朝天。因此，樓價的關鍵是利息及收入的增幅，而不是新盤的多寡。
相對收入攀至97年高位
按彭博的統計顯示，經濟學家預期美國10年期債券孳息會升返3.0%，即是較現時升95點子。若然如此，樓價實在很難不跌。聯儲局暗示年中可能會加息，但加息的步伐相信不會太快。現時本港的樓宇按揭息率約為2厘，中小型單位收租的回報約為3.5厘，兩者的差距不高不低。本港去年11月的通脹為3.3%，我們畢竟還是在負利率的環境下，所以就算10年孳息升95點子，樓價亦只會有秩序地漸漸下調。收入方面，內地經濟放緩可能會拖累香港的薪金增幅。
自2009年以來，樓市的升浪已經保持了5年，但期間尚未出現一個像樣的調整。翻看歷史，上一次的樓市升浪是在2003至2008年，而再對上一次是1990至1997年（但是在1994至1995年調整了一次）。樓市是必然有周期的，目前的升勢已經差不多「時辰到」。如果形勢逆轉，樓市可能會直接步入熊市二期，因為在過去幾年買家入市時槓桿不高，避免熊市一期時大家爭相離場的情況。現時樓價相對收入已經攀升至1997年的高位，如果要返回歷史的平均水平，樓價要調整大概三四成。如果慢慢跌，隨時要跌三四年。
此外，地產股的走勢或許亦能為我們帶來一些啟示。地產股在過去一年升12%，幅度跟樓價相若。現時地產股相對 NAV 有大概 35%至40% 的折讓，這較以往 20% 的平均 NAV 折讓高。地產股的股價普遍走在樓價之前。既然近期一手樓銷情不俗，地產商樂於以貼近二手市場的價格推出新盤，上述折讓又是否反映投資者不看好樓價的未來走向？