港樓價回調兩成預期不變

筆者今年4月看淡香港樓市，預期調整幅度達兩成，至今立場依然不變。香港的負擔能力比率（Affordability Ratio）在過去八年平均為40%，假設收入不變，目前樓價要回調約兩成，負擔比率才返回40%。

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看好的一方認為，負擔能力在九十年代長期高於40%，連100%也試過，所以樓價不至於下跌。不過，筆者想指出的是，九十年代我們買樓時是期望往後年年加人工，就算起初的負擔比率較高，但是在加人工後又變得可以接受。

香港是個開放型經濟，現在歐美經濟衰退，內地經濟亦放緩，未來12個月的薪金增長明顯有限。就算是中長期而言，香港薪金的升幅亦未必追得上九十年代。

因此，筆者認為負擔比率返回40%的假設相當合理，畢竟樓價長遠的升幅是跟市民的收入掛鈎。地產股的表現如此積弱，某程度上正是股價走在樓市之前，反映樓價可能調整一兩成。

投資成本趨升

反觀過去幾年，香港樓價上升的兩大因素是低利率和大量內地買家一湧南下，而這些因素現在亦慢慢開始逆轉。數年前，低利率（甚至是負利率）令投資者捨棄現金，把資金投入樓市保值。他們的如意算盤是以1%至2%的資金成本（筆者印象中H按曾經低至H+65點子），賺取3%至4%的租金收入，期間樓價還有可能升值。

隨着港元存貸比率上升至86%，香港的銀行現在基本上是打存款戰，按揭業務的利潤遠較貸款於內地企業為低。目前按息已經愈加愈高，租金和資金成本的息差已經相當微薄。當樓價累積相當升幅後，先前因為低息而入場的投資者亦可能獲利離場，為樓市帶來壓力。由於加按息只是應用於新按揭，而HIBOR在未來一年又難大升，所以目前對供樓人士影響不大，又不至於令樓市暴跌。

內地今年為了打壓通脹和樓市，加了好幾次息和存款準備金，以前內地客在港掃新盤的情景已不復再。相反，近幾個月反而有不少內地客因為銀行收水而賣掉香港的物業。在政策方面，未來一兩年理應轉變不大。筆者的假設唐英年是下一屆特首，因為他得到香港大部分政商界支持，而特首選舉是個700人的遊戲，而不是700萬人。再者，香港並不缺地，只是地皮都被地產商囤積起來，新樓落成的供應量才會一直偏低。

在商言商，這亦是在所難免；同時，無論是地產商和家庭的負債比率都偏低，令樓價不至於暴跌四五成。

過去數月，土地拍賣成交接連較預期為低，地產商降價推一手盤，二手市場交投轉趨淡靜，這些都是樓市調整的先兆。當目前租金回報率約為3厘，但股市市盈率約為8、9倍時，筆者認為未來三年股市會跑贏樓市。