「起動九龍東」要順應市場

曾蔭權在2011／12年的《施政報告》中提出要「起動九龍東」（主要是觀塘、九龍灣和啟德發展區），並希望把該區打造成香港的CBD2，令九龍東的工廈和土地「地盡其用」。有分析指出，此舉是仿效倫敦把碼頭區（Docklands）改造為該市第二個金融中心的重建工程。

本文借古鑑今，淺析倫敦重建碼頭區對「起動九龍東」有何啟示。

倫敦碼頭區前身除了是貿易中心和貨倉外，亦有不少工業，因為工業的原材料可以由水路運至工廠。到了70年代，龐大的貨櫃船開始興起，由於這些貨櫃船較難駛入泰晤士河，所以倫敦碼頭區貨運量大減。同時，倫敦碼頭區喪失了土地和勞工的成本優勢，令該區工業式微。踏入80年代初，當地有不少居民因為失去工作而遷走，令碼頭區日漸荒廢。

英金絲雀碼頭無心插柳

倫敦市政府起初並無刻意把碼頭區重建為另一個金融區，他們甚至沒有明確的計劃。市政府只是提供稅務優惠吸引企業遷入碼頭區。

而當時有一批側重高科技的工業家搬了進去，所以碼頭區初期的發展類似於一個小規模的工業園。這些工業園由於並無多大作為，近年亦開始被地產商收購興建住宅。

英國自80年代中啟動金融改革，金融區不再局限於英倫銀行附近的舊城區。瑞信當時在倫敦物色後勤中心，在金絲雀碼頭（Canary Wharf）建立第二個金融區的概念方始萌生。美國公司Olympia & York（O&Y）抓緊機會，跟市政府洽談六個星期後便動土，於1988年興建寫字樓，第一棟樓於1991年落成。

O&Y的如意算盤是滙聚一批藍籌企業進駐金絲雀碼頭，但當時正值商業樓宇的衰退期，有大量寫字樓於短時間內落成；再加上碼頭區的交通配套依然欠佳，結果O&Y於1992年宣告破產。O&Y在金絲雀碼頭的項目其後由其他投資者買入，繼續發展。到了2000年，每天已經有超過4萬人在金絲雀碼頭上班。

一般人的印象是倫敦成功地把荒廢的舊碼頭重建為金融區。事實上，金融區只不過是重建中的一小部分。倫敦曾經是個繁盛的貿易中心，碼頭連綿數里，而整個碼頭區面積共為22方公里。金絲雀碼頭的商業樓宇樓高幾十層，而且非常集中。在金絲雀碼頭的商業區由頭走到尾只需時10分鐘。

重建碼頭區最難得之處，是把該區改造為一個龐大的住宅區。市政府把部分土地拍賣給地產商，沿着河邊發展優質住宅，為中產家庭提供較市區便宜的居所，建立一個距離市區不遠的新市鎮。提供的單位遠較為多，有效地吸納了大量因為工作而移居至倫敦的人口。

倫敦地鐵自1999年開始通往金絲雀碼頭，市政府亦把昔日碼頭區鐵路重修，改建為高架單軌，連接市中心和碼頭區。交通上的便利令不少人搬進碼頭區，而該區的上車盤亦只不過是30萬英鎊左右。當住宅區滙聚一定的人口後，商舖和商場便陸續進駐碼頭區，令購物更加方便。十年前，金絲雀碼頭在周末時基本上是一片死寂，但今時今日在周末則是人山人海。

交通便利成關鍵

到底香港的「起動九龍東」又能否媲美倫敦的碼頭區重建？從倫敦的金絲雀碼頭乘搭高架單軌到舊城區只須15分鐘，而20分鐘便可直達機場，飛往歐洲主要城市。

目前九龍東作為CBD2主要有兩大定位，第一是作為貿易公司集中地，第二是企業後勤中心。筆者對第一點並無異議，因為九龍東傳統上是工業和貿易區，但對第二點則有保留。

近年宏利（945）、友邦（1299）和AXA這幾家保險公司，都因為租金便宜而先後承租位觀塘的One Landmark East。沙中線於2018至20年通車後，將貫穿啟德和金鐘。如果未來要由觀塘去中環，便要先乘搭高架單軌從觀塘到啟德，再轉乘沙中線由啟德到金鐘。

九龍東雖然有東隧，但無論是去機場和往返內地皆非便利，交通配套實在是遠遠不及金絲雀碼頭。

香港的CBD1是中環，而近年九龍站和奧運站已新增不少寫字樓，因為這兩個站到中環只須10多分鐘，去機場方便，距離未來的高鐵香港站亦不遠。某程度上，九龍站和奧運站已比九龍東這個所謂的CBD2早建立起來。如果九龍東的賣點是租金便宜，自政府公布「起動九龍東」計劃至今，該區租金已上揚不少。政府牽頭把灣仔海旁的三座政府辦公大樓遷往啟德新發展區，又有多大效用？

把握東九住宅消費優勢

「起動九龍東」東施效顰，想仿效金絲雀碼頭但又缺乏交通和地區上的配套。港府刻意把九龍東定位為CBD2並非上策，反而應該順應市場讓CBD2自然跑出。九龍東當讓可以孕育出一些甲級寫字樓，但並不一定要做CBD2。我們並非否定多興建寫字樓的重要性，但CBD2不應是焦點，因為九龍東有其作為住宅和購物中心的優勢。

由於有地鐵和東隧，在港島東消費力強的居民到九龍東購物非常方便。APM和Megabox等大型商場的興起，反映九龍東成為購物中心確實有一定的市場。在住宅方面，倫敦重建碼頭區的經驗反映出連接市區的交通網絡的重要性。政府的角色應該是為九龍東重建一些基礎和交通設施，同時亦應避免拍賣面積過大的地皮，導致缺乏適當競爭。

總括而言，「起動九龍東」應該順着市場的發展而起動，有自己的生命力，而不是把政府的規劃強行加諸其身上。港府太刻意扶植的項目（例如董建華的中藥港和數碼港）反而不太成功。